服务研发中心 普兰金服 2022-06-14 18:08 发表于上海近期和同业交流票据利率走势时，发现越来越多的人开始关注房地产相关数据，确实在当前的分析框架中，地产占据了很高的权重。
今年一季度，百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%;一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%，三四线代表城市同比下降43.1%，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成。4月商品房销售面积同比下降39%，继一季度继续大幅下降。今年也如期出现了4、5月的高价差波段，抓住这次机构的朋友也赚取了丰润收益。
剩下的7个月，我国将面临更加严峻的经济形势，三驾马车中的出口和投资韧性不足，消费持续低迷，因此在要实现5.5%增长目标，提振市场信心，扩大新增贷款的大背景下，房地产的数据变化就显得格外重要，票据大概率还将出现多次高利差的波段走势。
房地产影响票据利率原因
数据来源：同花顺 iFinD
如上表所示，明面的房地产相关贷款余额占去年末贷款总余额的27.17%，但这只是明面的，还有部分企业的贷款实际是流向了房地产项目，房地产还有众多的上下游企业，因为房地产带动的产业链很多，如钢筋、水泥、机械、家装、家电、建材等。综合看，房地产相关的实际总贷款规模应该占银行总贷款比例不低于35%。有了这个已知条件，我们再看近期房地产相关的信贷缺口是否还会继续扩大。
房地产缺口预估
表2: 2021年房地产税相关政策及会议
如上表所示，2021年为推进房产税落地召开了多次会议和下发了多个文件，无论2022或2023或2024执行，但可以确切证明房产税在未来肯定会执行，只是早晚问题。以此，房产税的到来，会进一步降低购房者需求，增加二手房市场降价供给。
表3：中国净增人口数量
数据来源：同花顺 iFinD
如上表所示，在2000年以前，我国每年的净增人口均在1000万人以上，从2016年后每年呈现出环比持续下降趋势，2021年的净增人口数量为48万人。未来的人口即将进入到负增长阶段，且人口年龄结构也在发生变化，刚性需求在不断降低。除了房产税，监管的3+2政策外，中国也逐步进入老龄化时代，有房的家庭很多，父母、爷爷奶奶的房子不止一套，仅靠市场有限的刚需无法补足缺口，因此仅从内需来看，随着净增人口的持续下滑，房屋的刚性需求稳步下降。
表4：房地产企业岗位人员优化
内容来源：互联网整理
如上表，从房产企业本身扩张意愿看，内需不足，短期内岗位优化、人员优化较多。
总结及利率预判
综合以上大的框架分析，未来信贷缺口还将继续增长。在6月票据利率修复性反弹后，后期利率还将呈现快速下行态势，后半年依旧会多次出现超低价格。除非监管要求控制票贷比或限制票据贷款增长过快，否则以票充贷的现象还将延续，让我们拭目以待。
