综合这些年房企信用债违约案例来看，房地产债券违约通常是有一个相对比较长的过程，不像某些企业，前两天还波澜不惊的，然后突然某天债券就公告违约了，掀起一阵巨浪。
总体来看，房企债券违约之前，通常会经历以下五个阶段：
第一阶段：负面新闻缠身，融资难度加大、融资成本提升
有因为短期债务压力大、有因为业绩暴雷、有因为实控人负面事件、有因为权益稳定性、有因为供应链或者商票等出现问题等等负面因素，导致公司债券估值下跌，甚至影响债券一级新发，房企不得不提高融资成本，甚至下沉融资渠道。很多时候，这种负面消息若非本质影响，或者影响偏短期，房企债券估值会渐渐地自我修复。
第二阶段：加强销售回款，减少拿地或者同时进行
当房企再融资困难，且又受到“三条红线”政策的限制，部分房企通过加强销售回款，减少拿地，来度过流动性危机。
处于前两个阶段的房企，如果其土储较好，房子销售回款情况良好，通常情况下是能够度过流动性危机，实现信用自我修复，债券估值自我调整www.cdhptxw.com/mryt/3086.html
但是，对于处于这类阶段的房企，需要引起我们的足够重视，因为部分房企经历这两个阶段之后，依旧不能实现信用自我恢复，会进入到下个阶段，沦为垃圾债行列，且很难再实现信用自我修复。
第三阶段：处置相对优质地产项目回款(卖优质资产)
当公司再融资非常苦难，且销售面临较大的问题时，地产公司要考虑处置部分子公司股权来获取流动性，有的甚至要让出控制权。(注意和房企正常处置子公司股权区分)
第四阶段：寻找战投、白衣骑士
部分公司处置部分优质地产项目公司股权依旧不能解决危机，或者不愿意出售优质项目公司股权，会考虑引入战投，寻找白衣骑士，遗憾的是，国内地产此阶段引战投、寻找白衣骑士的案例多是失败告终(比如福晟、协信和泰禾等)
第五阶段：贷款，非标逾期、展期
房企流动性高度紧张，出现贷款、非标逾期、展期等新闻，房企与金融机构陷入谈判与撕逼大战。
至于第三、四、五三个阶段，不一定按照严格的先后顺序来进行，也许会存在其中两个阶段、甚至三个阶段同时进行。按照目前的经验来看，一旦进入到这三个阶段，房企发生债券违约的概率会骤升。
第六阶段：债券违约，公司债务重整
综合来看：
对于处于第一、二阶段的房企，其债券二级市场估值波动会加大，但也提供了一些收益债投资，或者做波段投资的机会，我们更多的是关注房企的土储、销售回款情况以及财务现金流压力是否可控;
对于处于第三、四和五阶段的房企，其爆发实质性信用风险的概率非常高，我们更多则是要考虑公司能够坚持多久以及最终回收率的问题。
