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留给富力的时间不多了!

每日一贴 债市狄仁杰 评论

自泰禾债券公开违约之后,叠加疫情对酒店行业的严厉冲击,市场对房企信用债关注的焦点便自然转移到了富力身上。富力的债券持有人也惶恐不安,二级市场频现高折价成交,“富力”两个字也频频出现在高收债成交榜上。

留给富力的时间不多了!

“周转慢、重资产和高杠杆”是富力挥之不去的标签。

由于旧改项目运营期限较长,导致富力周转慢,预收账款/存货规模显著低于同行业平均水平;

2017年,富力从万达收购酒店资产,本以为是捡了个大便宜,没想到现在却严重拖累了富力的现金流,成为了一个难以甩掉的包袱;

截至2020年中期末,富力剔除预收账款后的资产负债率为79%,净负债率为195%,现金短债比为0.45,三个指标均严重超出监管红线!

一方面,监管要求红档类房企必须在明年变成橙档类,一年降一档;另一方面,富力面临极大的短期债务压力,截至2020年中期末,富力短期债务规模高达800亿元,其中一年内到期债券规模近390亿元,而富力账面非受限货币资金不到180亿元,非受限货币资金/短期债务仅为0.23。

而今年底之前,富力将面临150亿元境内债回售,明年1月份将面临近100亿元债券集中到期。

今年上半年,富力通过减少拿地,净偿还了108亿元的境内债务,导致筹资活动现金净流出超110亿元。

未来,尤其是一年内,富力还将面临近400亿元的债券集中回售、兑付压力,富力还债的钱从哪里来?

从销售端来看,今年前8个月,富力销售金额760.7亿元,同比大幅降低9.32%,富力销售出现明显下滑,已被挤出克尔瑞销售TOP20之外。若后续因现金流紧张,富力减少拿地甚至出售地产项目,会对富力未来的业绩造成严重的不利影响。

富力存续债券规模超700亿元,如果都通过加强销售回款、减少拿地等方式偿债,一方面不太现实,另一方面将会严重牺牲富力未来销售业绩,不利于富力的长期发展和股价,富力必须在股东和债权人利益之间做一个平衡。

除了经营端,富力短期内想要获取大额现金流,主要还是靠处置资产,其中从万达收购的酒店资产成为了大家议论的焦点,市场上传的可能处置方式包括折价卖出,分拆上市和发行REITS募集资金等。

如果卖了,富力可能会割肉在最低点,影响利润,降低净资产,且短期内难以找到合适的接盘方;分拆上市可能流程比较长,且面临较大的政策不确定性,远水难以解近渴;富力酒店资产大多已经抵押,真能拿去新加坡做REITS,估计融资体量也难以满足其巨额偿债资金需求。

所以截至到目前,我们依旧没有看到富力有明确、可靠的资产处置计划,而境内债回售、到期之日越来越近,协调回售难度非常大,留给富力的时间真的不多了!

而且,“富二代”控制权争夺,也是个不小的问题…..

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