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恒大靴子落地是地产债的底么?

每日一贴 债市狄仁杰 评论

自去年泰禾违约以来,今年已经有华夏幸福和蓝光两家主流地产发生债券违约了,而大事件似乎也一直朝着不利的方向发展(尤其是近月内)。

整个地产债市场,尤其是地产中资美元债市场,二级市场波动巨大,甚至可以说史无前例,很多主流民营地产债二级市场收益率高达10%+,20%+,甚至更高。

(以至于我们经常会怀疑,那些债券二级收益率20%+,久期更短的地产商,一级是如何做到10%左右票面发行的?)

在地产盈利走弱,严监管政策持续加码,房企再融资难度提升(尤其是高杠杆民营地产),主流房企信用风险事件持续暴露的环境下,整个信用债市场对地产债的风险偏好大幅降低,导致地产债市场不少债券二级价格屡创新低。

于是,大家心头自然会涌现一个问题:地产债何时会见底?

最近某些卖方也出了相关报告,狄仁杰也和部分业内人士做过沟通,很多都认为X大事件靴子落地可能是地产债见底的信号,很多准备抄底,尤其是喜欢做右侧的,都在密切跟踪观察恒大事件的发展。

他们认为X大事件靴子落地可能是地产债见底的信号的主要逻辑是:

其一:从规模上来讲,恒大是我国地产行业的龙头,是高杠杆,激进发展的民营地产代表,其如果最终发生债券违约,也算是高杠杆房企短期内的利空出尽;

其二:主流地产违约频繁,市场预期地产的严监管政策可能会有所放松,至少不会继续加码,给地产更多喘息的空间,地产甚至会迎来融资窗口期,熬过去柳暗花明。

但是,地产企业面临的以下重要问题,可能不会随着恒大事件的靴子落地而改变。

其一:销售尤其是期房销售难度会增加。近年来,很多地产企业为了满足三道红线指标要求,开启了降价销售,再叠加地方政府限价限购等严监管措施,房子“只涨不跌”的观念在人民群众的心中得到大幅的修正,购房者尤其是投机客的购房热情衰减。且近年来,主流地产接二连三发生信用风险事件,不少地产项目由于资金问题被迫停工,对期房销售也造成很大的不利影响,对一些存在较大信用风险的房企,其未来期房预售将会面临非常大的压力,地方政府为了保证房子正常交付,对预售资金监管也会越来越严厉。8月份地产销售数据,已经说明了一些问题。

其二:从融资的角度来说,虽然短期内,政府进一步加码地产监管的概率偏小,但是金融机构在这轮地产信用危机之中损失较大,对地产债的信用风险偏好短期内可能大幅降低,地产债一级融资萎缩之势空难改变,而二级高收益债投资者力量并不能带来增量现金流,地产企业可能面临空有授信的问题。

对于高杠杆民营房企,尤其是近几年激进发展,弯道超车的民营房企来说,要做好未来一段时间内融资收缩的准备,加强销售回款(甚至卖项目还难以借新还旧的债),减少拿地,牺牲规模,真正缩表,谋求经营、财务长远健康发展。

凛冬将至,活着或许才是最重要的。

恒大靴子落地是地产债的底么?

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