2020年上半年，融创新增土储1730万方，货值2330亿元，总口径土储2.48亿方，其中权益口径土储1.58亿方，并购拿地占比超6成，80%以上位于一、二线城市，平均拿地成本4300元/平方米。

并购拿地占比超6成，踩三道红线

2020年1-9月份，根据克尔瑞销售榜单，融创实现操盘销售金额3617.6亿元，排名第4;2019年同期，融创实现操盘销售金额3511.2亿元，同比略有增长。

截至2020年中期末，融创剔除预收账款后的资产负债率为82%，净负债率为149%，现金短债比为0.86，踩了三道红线，属于典型的红档企业，面临较大的降杠杆压力。

截至2020年中期末，融创有息债务规模3203亿元，其中银行借款、债券和非标债务规模分别约为1823亿元、634亿元以及746亿元。2019年，融创披露综合融资成本为8.56%，融资成本高企。

千亿大并购

“豪赌”不仅是孙宏斌的性格特点，也已经深深地融入了融创的血液。

2017年至今，融创的重大并购项目列举如下：

2017年，融创以154.61亿元的价格，分别收购了乐视网、乐融致新和乐视影业的8.56%、35.5%以及21%股权;

以438.44亿元的对价，收购了万达的13个文旅项目的91%股权;

以102.54亿元的价格，收购了天津星耀80%股权及其应付第三方投资者的对应债项。

2018年，融创以62.81亿元的价格，收购了万达文化旅游管理75%股权以及万达文化旅游创意100%股权。

2019年，融创以148.87亿元的价格，收购了泛海建设100股权，获得北京朝阳区泛海国际项目和上海项目;

以152.69亿元的价格，收购云城投持有的成都会展和时代环球各51%股权。

自2017年以来，融创重大并购项目超千亿元，资产、土储规模迅速攀升的同时，债务压力也显著增长。但是对乐视项目股权投资和担保亏损严重，目前已经累计计提超180亿元的资产减值损失，若不是因为收购万达文旅项目确认近235亿元营业外收入，融创2017年将面临重大亏损。

2017年至今，融创因收购项目累计确认营业外收入超335亿元，且没有即时纳税义务(并购收益作为递延所得税纳税基础)，极大的提高了融创的净利润，从而显著充实了融创的净净资产，有效降低了融创的财务杠杆，美化了报表。

但是，这些营业外收入只是账面盈利，暂时并不产生实际现金流，且为了收购，融创不惜高成本举债，导致杠杆高企。

截至2019年末，融创文旅项目计划总投资1150亿元，剩余投资300亿元。2019年，融创文旅项目实现收入28.53亿元，文旅项目投资巨大，但是目前收益微薄，现金回流较慢，加重了融创的现金流压力。

未来，如果并购的这些文旅项目经营不及预期，则融创面临较大的现金流压力。

大规模的表外负债和明股实债

截至2020年中期末，融创对外担保规模为528.54亿元，主要是对合、联营企业担保，融创的表外负债超500亿元。

融创存在8亿元的永续债，该部分是明显的明股实债;

融创的少数股东权益341.55亿元，总净资产的24%，占比相对不大。融创少数股东权益主要是收并购项目形成，其中收购云城投持有的成都会展和时代环球各51%股权，形成了100多亿元的少数股东权益，且少数股东均是自然人，存在一定的明股实债风险。

综合来看，融创具有较强的规模优势，以收并购拿地为主，土储比较充足，且主要位于一、二线城市。但是，融创超千亿并购，激进扩张，高成本融资，导致杠杆高企，且在乐视项目亏损严重，依赖收购万达文旅等项目确认超335亿元营业外收入来填补亏损，增厚利润，但短期内却不能带来现金流，文旅项目现金回流慢，加重了融创的现金流压力。除此之外，融创存在较大规模的表外负债和明股实债，融创的真实债务压力要比报表显示的大。