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谁会是下一个躺平的房企?

每日一贴 风财讯 黄小妹 评论

面对即将到期的美元债,房企姿态不一,有些忙着回购自救,有些直接躺平。通常情况,躺平房企后续连锁反应使其陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。

谁会是下一个躺平的房企?

积极自救房企,通过回购美元债券,增持股票,出售资产保兑付,从而提振市场信心。

这轮债务危机便是一次行业出清,信心现金比黄金重要,主动躺平的房企难言乐观,但一些房企主动打响信用保卫战,便是守住美元债融资通道的关键。历经一次又一次考验,坚持挺住的房企或许是活下去的那一批。

“积极自救回购美元债的房企,至少会带给市场信心,在向外界表明一个信号:‘不想死’,主动躺平的房企基本已经放弃了,未来的发展或许会呈现出两极分化。自救者,天助也,积极自救的房企还会有一线生机。”财经评论员张雪峰说。

躺平房企一直躺平

此轮房企美元债危机中,花样年被贴上“躺平”的标签没有太多争议。

花样年率先躺平的姿势,就像导火线,接连引发房企美元债违约。

紧随花样年的是新力,由于境外融资安排出现技术性违约,且目前没有资源可用于偿还到期应付的2.5亿美元债本金及利息,在补救措施上尚未制定任何具体方案,接下来将继续短暂停牌。

新力的躺平姿势比较独特,以老板张园林从一个80多人的境外投资者群内退群为起点,直接消失了2个月。

这一波的躺平在当代置业身上稍有缓解,10月26日,当代置业发布公告称,公司发行并于新加坡证券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘优先票据,发生票据违约。

与之前有所不同的是,这一回股东有意向集团提供约8亿元的股东贷款,稍微缓解了市场的紧张气氛。

据兴业证券统计,今年已有9家房企在中资美元债市场上违约,包括泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、当代置业,全部未偿额280.73亿美元。

房企美元债违约的队伍越来越长,一边积极自救的中国奥园发布的一则聘请财务顾问的公告令投资者起了担忧。

公告称,奥园已聘请钟港资本有限公司作为财务顾问及年利达律师事务所作为法律顾问,以评估集团的资本结构、财务状况以及债务与流动性状况,并就共同利益事项与债权人进行透明对话。

据爆料称,奥园聘请钟港资本有限公司作为财务顾问,并由其统一协调境外债务。奥园境外私募债投资人以主流外资机构为主,此前由于奥园评级下调,有数笔上亿美元的私募债已经触发提前还款,眼看面临挤兑,奥园和其中数个投资人协商展期方案,并初步达成共识,奥园恳请这些债券持有人给几天宽限时间再签订正式的展期方案法律文件,避免惊动境内,以便顺利完成境内ABS展期谈判,而这几个外资的债券持有人同意了,近期保持了静默配合奥园。

正当境外投资人看到境内ABS展期完成,以为奥园可以转过来全力完成境外私募债展期协议时候,奥园表示不谈了,准备委任钟港资本并交由境外钟港资本统一协调境外债务。

“到底是保内不保外,还是内外不保,还是希望以时间换空间,只有时间能证明一切。”

奥园美元债兑付如何演变,有待观察。花样年主动违约美元债在先,市场逐渐形成共识:保境内债而弃美元债。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析,保境内债而弃美元债,实际上为了应对保交房的绝大压力。国内特定的政商环境之下,保交房现在成了房企的头等大事,因此房企宁愿在公开市场违约不还美元债,也要集中资源在国内保交房。

房企主动违约美元债的后果不容忽视。柏文喜分析,此类房企以后不能再发外债了,作为港股,境外资本市场也不带它玩了。间接的后果,可能引发国内的信用与流动性崩溃,商票开不出去了、承建商与材料商不垫资,甚至期房没人敢买、贷款不敢续贷。

资深地产人士张波分析,目前来看,选择主动“躺平”的房企正在减少,尤其是市场风向发生一定变化后,房企积极加快销售节奏,并主动优化财务结构的诉求依然明显存在。而放任债务危机则会对企业自身的信誉度和美誉度形成明显影响,不利于房企后续发展。

自助者天助也

与部分房企躺平的光景截然相反,一些房企开启信用保卫战,纷纷增持股票、回购美元债券。

据不完成统计,近期有十余家房企大股东或实控人出手增持自家公司的股票。

11月5日,林淑英增持正荣地产股份约85.80万股,平均价为每股约3.58港元,共计增持约307.55万港元。在此次增持后,林淑英持有正荣地产的股份占比从54.65%增加为54.67%。

11月9日晚间,世茂集团执行董事兼主席许荣茂继11月5日后增持世茂集团股份约1.16亿股之后,再度增持100万股,平均价8.9571港元,涉资895.71万港元。增持完成后,许荣茂共持有世茂集团24.22亿股股份,持股比例由66.28%上升至66.31%。

近期碧桂园执行董事杨惠妍两度增持碧桂园股票,共增持1500万股,涉资约1.1亿港元。增持后,杨惠妍最新持股数目为136亿股,持股比例上升至60.88%。

张雪峰表示,房企密集回购美元债更多的是一种“迫不得已”,如果房企的美元债出现违约,对于房企的信用将会造成很大的影响,从而影响房企的进一步融资。回购美元债是为了避免出现美元债违约,对于房企的信用是一种保护。“但并不意味着房企的融资市场会迎来利好,根据三条红线的要求,房企的杠杆率不宜过高,杠杆率超标的房企通过债务进行融资依旧会比较困难。”

除了大股东增持外,房企回购美元债“自救”。据不完全统计,2021年下半年以来,有18家房企陆续实行境外债回购举动,回购次数超过100次;仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作,累计赎回1.29亿美元境外债。

资深地产人士张波认为,房企密集回购美元债和增持动作,本身也是近期房地产融资适度性微调给市场带来的直接效果。一方面房企更多合规的融资需要不断得到满足,房企流动性压力有所缓解,另一方面房贷发放周期缩短,也在一定程度上缓解了房企预售资金回流的压力。

“房地产开发企业的分化正在逐步扩大化,财务的健康度是分化的重要影响指标,顺利走出债务危机的房企未来的发展会相对更稳健有序,而财务健康度不断恶化的房企,未来被市场淘汰的概率也在不断增加。但除了债务本身之后,房企自身的战略布局,房企重点开发领域以及是否有效多元化发展,都将自身发展形成重大影响。”

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