连续四年坐上房企销售冠军的碧桂园，2020年在疫情影响下业绩首度下滑，在行业下行、万亿负债压顶下其在寻求新的发展模式。
碧桂园业绩首度下滑
3月25日，碧桂园(02007.HK)发布2020年报显示，实现营业收入约4628.6亿元;实现净利润541.2亿元。
碧桂园财务摘要
报告期内，碧桂园全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%;权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%。
值得注意的是，由于疫情影响和若干低价项目进入交付期，去年碧桂园营收同比减少4.74%，核心净利润同比下滑11.4%，扣非归母净利润下滑19.3%，这是历年来其业绩首次出现下滑。
业绩下滑的同时，碧桂园经营获现能力也在恶化，据2020年三季报显示其经营性现金流净额为-131.04亿元，已由净流入转为净流出状态。
碧桂园经营性现金流净额
受公布年报消息影响，3月25日午后碧桂园股价持续下跌，股价一度跌超5%，最低下探至8.82港元。
碧桂园股价走势
碧桂园万亿负债压顶
据官网介绍，碧桂园是为社会创造幸福生活的高科技综合性企业，2007年在香港上市，连续四年入围《财富》世界500强企业。
碧桂园专注于国内一、二线城市的近郊，及经济发展潜力高的三、四线城市发展配套完善的物业项目开发。
碧桂园官网
从股权结构看，碧桂园的控股股东为必胜有限公司，持股比例为57.68%，公司实际控制人为杨惠妍。
碧桂园股权结构图
据克而瑞数据显示，2020年碧桂园以7493.6亿操盘金额和8613.3万平方米操盘面积，第四年在房企中称霸，行业领先地位持续巩固。
然而，2020年碧桂园交付物业确认收入的平均销售价格有所下降，由2019年的8407元下降至7980元。
克而瑞房企排名
截至2020年底，碧桂园总资产为20158.09亿，总负债17588.06亿元，净资产2570.03亿元，资产负债率87.25%。
从房企融资新规“三道红线”看，碧桂园剔除预收款项的资产负债率为80%，净负债率55.6%，现金短债比为1.9，踩中一道监管红线，属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，碧桂园主要以流动负债为主，占总负债的85%。
截至2020年底，碧桂园流动负债有14929.59亿元，主要以贸易及其他应付款为主，贸易及其他应付款主要由应付账款、其他应付款项等构成，其一年内到期的短期债务有962.41亿元。
碧桂园流动负债情况
相较于短债压力，碧桂园流动性较好，其账上现金及现金等价物有1671.53亿元，非受限现金短债比为1.74，短期偿债压力不大。
值得注意的是，虽然流动性充沛，但碧桂园账上资金下降较快，较2019年末大幅下滑33%，现金流情况值得关注。
在备用资金方面，截至2020年6月末碧桂园未使用银行授信额度有3288亿元，可见其财务弹性较好。
除此之外，碧桂园还有非流动负债2658.47亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计2302.44亿元，规模十分庞大。
截至2020年末，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券及可转债分别为2073.23亿、734.1亿、404.8亿以及52.72亿元。
在银行及其他借款中，其中一年内到期的借款有682.18亿元，1-5年内到期规模有1328.8亿元，5年以上到期的有62.25亿元。
整体来看，碧桂园刚性债务规模有3264.85亿元，同比有所下降，主要以长期有息负债为主。
从偿债资金来源看，碧桂园主要依赖于外部融资，尤其是境内外银行借款，其次还通过境内外发债、股权融资、股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，2020年以来由于大量债务到期，碧桂园筹资流入资金无法覆盖前者，前三季度其筹资性现金流净额净流出214.16亿元，说明外部融资环境有恶化趋势。
碧桂园筹资性现金流净额
另外，碧桂园对外担保额度较大，存在一定担保代偿风险。
截至2020年末，碧桂园为合营企业、联营公司及第三方等借款提供的担保余额为646.03亿元，占其净资产的25%，面临一定或有负债风险。
总得来看，去年碧桂园业绩首现下滑，经营获现能力恶化;虽然资金流动性尚可，但现金流下滑较快;外部融资渠道遇阻，融资环境呈恶化趋势。
“宇宙第一房企”
2010年，万科等房企运用“高周转”模式创造了前所未有的销售额，这一年也被称为房企高业绩和高周转的“元年”。
碧桂园虽然不是高周转模式的先行者，却把这种模式发挥到了极致。
在万科“5946模式”基础上，碧桂园升级提出“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
在“高周转”模式大棒下，2012年以来碧桂园销售规模一路攀升，2013年进入“千亿俱乐部”，2017年逆袭恒大和万科，坐上房企销售冠军的宝座，被称为“宇宙第一房企”。
然而，高周转模式在碧桂园“726”事件之后引发热议。
自2018年以来，碧桂园房屋建设安全事故频繁上演，被权威新闻媒体证实、公开报道的工地事故、业主安全问题就多达10余起。
同时，碧桂园内部的贪腐问题也愈演愈烈，曾因裁员风波一度登上头条。
值得注意的是，碧桂园能达到6个月资金再周转，与房地产市场上行有很大关系。然而近年来在坚持住房居住属性大基调下，房地产销售增速呈现下行趋势。
宏观经济增速放缓叠加疫情影响下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业竞争加剧，房企利润空间不断收窄。
除了房地产，机器人和农业成了碧桂园规划的另外两驾马车，但备受关注的机器人业务仍未实现突围，亟需转型的碧桂园还在寻求新的发展模式。
