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地产债展期方案知多少

每日一贴 刘郁 黄佳苗 郁言债市 评论

2021年四季度以来,境内地产债的展期明显增多,涉及阳光城、恒大、花样年、龙光等房企。地产债展期方案主要包括延期支付利息、延期支付本金、增加担保措施等。

展期期限多为6个月、1年或2年。展期节奏上,部分房企选择在展期期末一次性兑付本金或利息,部分房企则在展期期间分次逐步偿付本息。展期利率方面,多数房企仍按债券原票面利率计息,利随本清。同时,部分房企在延期兑付本息时进一步追加担保措施,为展期债券增信,如由公司股东或实控人提供担保、将公司所持有的下属公司股权质押给债券持有人。

地产债展期方案知多少
地产债展期方案知多少

阳光城&福建阳光集团

阳光城集团股份有限公司发行的“18阳光04”、“21阳城01”和“21阳光城MTN001”分别于2021年11月、2022年1月、2022年2月进行展期。

私募债“18阳光04”于2018年12月10日上市,期限2+1年,到期日为2021年11月9日。根据Wind,6.37亿元“18阳光04”展期12个月的兑付方案已于2021年11月5日表决通过。

“21阳城01”发行规模10亿元,起息于2021年1月22日,票息6.9%,未能于2022年1月22日支付上一年度利息。据阳光城2022年1月24日公告,“21阳城01”债券持有人会议通过了变更债券兑付方案的议案。该方案中将付息日调整至2023年1月22日,且展期1年期间内,票面利率保持不变,继续按照6.90%计算利息,展期支付的利息不计算孳息。

“21阳光城MTN001”发行规模5.8亿元,本应于2022年1月29日支付利息,但由于公司偿债资金筹措压力较大,在宽限期届满日2022年2月10日也未能支付2021年1月29日至2022年2月10日期间的利息。2022年2月10日,阳光城发布“21阳光城MTN001”利息展期及要素变更公告,经与持有人沟通,该债券付息日展期6个月至2022年7月29日,展期期间(不含宽限期)利率不变,展期支付的利息不计算孳息。

福建阳光集团有限公司是阳光城集团股份有限公司的第一大股东,其发行的4亿元中票“18福建阳光MTN001”和4亿元公司债“19阳集01”在2021年12月和2022年1月相继展期,两者期限均为3年。

针对“18福建阳光MTN001”,福建阳光集团于2021年12月7日公告,将支付该债券本期利息并将本金展期一年,到期日由2021年12月7日变更为2022年12月7日,展期期间利率保持不变,到期后兑付本金及展期期内利息。针对“19阳集01”,福建阳光集团于2022年1月17日公告,“19阳集01”本金及应付利息延后至不晚于2022年4月15日兑付,即展期3个月。

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恒大地产

“20恒大01”由恒大地产集团有限公司于2020年1月发行,规模45亿元,票面利率6.98%,期限2+1年。该债券正常的付息日为2021-2023年每年的1月8日,若投资者在第2年末行使回售选择权,则回售部分债券的付息日为2021-2022年每年的1月8日。

鉴于公司经营状况,恒大于2022年1月5日发布债券持有人会议通知公告,并提出“20恒大01”兑付方案。该方案一方面调整了回售部分的债券兑付安排,若投资者第2年末行使回售选择权,则其回售部分债券的兑付日由2022年1月8日延至2022年7月8日;另一方面改变了债券付息日,3个付息日调整为2021年1月8日、2022年7月8日及2023年1月8日。根据展期方案,恒大主要是将2022年1月8日的付息和回售兑付义务延长了6个月。2022年1月13日,恒大公告上述方案获表决通过。

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花样年

“20花样02”、“19花样02”、“18花样年”为花样年集团(中国)有限公司在2021年11、12月相继展期的三只债券,上述债券在展期安排中均将80%的应付利息延期1年支付,后两只债券将到期日延长2年并增加担保措施。

“20花样02”于2020年11月23日发行,发行规模15.43亿元,期限2+1年,票面利率7.5%。2021年11月12日,花样年集团公告将召开“20花样02”2021年第二次债券持有人会议并提出如下展期方案:第一,将债券到期日由2023年11月25日延长2年至2025年11月25日;第二,递延部分本应于2021年11月25日支付的利息,其中20%仍于2021年付息日按期支付,剩余80%展期至2022年11月25日;第三,有条件地增加增信机制。若债权人通过会议中其他议案,则发行人将追加不动产抵押或股权质押,且抵、质押物价值/本期债券未偿本金金额大于1.5倍。然而,2021年第二次债权人会议并未通过任何一项议案。

2021年11月22日,花样年公告召开“20花样02”2021年第四次债券持有人会议,并提出议案延期兑付“20花样02”利息,延期兑付利息方式与第二次会议一致,未再提及本金展期或增信措施。该议案最终获债权人同意。

“19花样02”于2019年11月27日发行,发行规模7.3亿元,期限2+1年,票面利率7.8%。2020-2024年中每年的11月29日为该债券的付息日,但因债务负担较重,花样年于2021年11月29日公告,“19花样02”债权人同意公司将该债券于2020年11月29日至2021年11月28日的利息部分延期支付,其中20%于2021年11月30日支付,2022年11月29日支付剩余80%利息。同时,该债券兑付日由2022年11月29日延长2年至2024年11月29日。并增加担保措施:深圳前海嘉年云信投资咨询合伙企业(有限合伙)以其持有的青岛金港蓝湾商业发展有限公司7%的股权、青岛美域星海置业有限公司7%的股权、青岛怡和万胜置业有限公司7%的股权作为质押物并以第一顺位质押的方式为本期债券提供质押担保,上述股权质押手续已于2021年12月8日办理完成。

“18花样年”于2018年12月14-17日发行,发行规模10亿元,期限2+1年,票面利率7.5%。在付息日2021年12月20日,债权人同意公司仅支付20%的利息,剩余80%利息于2022年12月17日支付,并将债券到期日延长2年至2023年12月17日。同样增加担保措施:深圳前海嘉年云信投资咨询合伙企业(有限合伙)以其持有的青岛金港蓝湾商业发展有限公司9%的股权、青岛美域星海置业有限公司9%的股权、青岛怡和万胜置业有限公司9%的股权作为质押物并以第一顺位质押的方式为本期债券提供质押担保,上述股权质押手续已于2021年12月23日办理完成。

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龙光控股

深圳市龙光控股有限公司在2022年3月有两只债券展期,分别为“18龙控02”及“19龙控01”。

“18龙控02”由龙光控股于2018年3月22日发行,到期日为2022年3月22日,该笔债券发行总额20亿元,期限2+2年。根据Wind,“18龙控02”在到期日获展期15个月,将在2022年3月29日先行兑付10%本金,自2022年9月至2023年6月期间每月22日兑付9%本金。

“19龙控01”发行规模15.1亿元,票面利率5.5%,期限3+2年,起息日为2019年3月19日。发行人在2022年3月17日公告将召开债券持有人会议,并对“19龙控01”提出如下展期方案:本金方面,先付5%本金,剩余本金展期15个月,在展期期间自第6个月起每月付9.5%本金直至第15个月累计付清全部本金。利息方面,100%支付应付未付利息,展期期间维持票面利率不变,展期期间新增利息,随每期本金偿付金额同时支付,利随本清。此外,增加资产增信措施,将用“肇庆玖峯城项目”项目公司肇庆市龙光润悦房地产有限公司29%股权、“南宁东盟商务区CBD项目(龙光世纪中心)”项目公司南宁市龙光世纪房地产有限公司29%股权及上述股权对应的全部收益用于增信。

2022年3月19日,公司再次公告,提出另一种展期方案:先支付10%本金,在展期期间第6个月起每月支付9%本金直至第15个月累计付清全部本金,按期支付100%利息。增信方面,发行人将质押肇庆玖峯城项目及南宁东盟商务区CBD项目公司的股权比例提升至36%。最终,第二种展期方案获债权人会议表决通过。

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泛海控股

泛海控股股份有限公司发行的“19泛控01”、“18海控01”、“17泛海MTN001”分别于2021年7月9日、9月10日及12月24日进行展期。

其中,“19泛控01”发行规模5.5亿元,票息7.5%,于2019年7月9日起息,期限2+1年。2021年7月9日本为“19泛控01”的回售日,据公司公告,经与已回售登记的投资者协商一致,已进行回售登记的3亿元份额到期日由2021年7月9日调整为2022年1月9日。

私募债“18海控01”于2018年9月10日起息,发行规模40亿元,票息9%,期限3年。根据Wind,“18海控01”的兑付安排,一方面将债券本金及利息的到期日由2021年9月10日调整为2021年11月10日,另一方面增加担保措施,公司控股股东中国泛海控股集团有限公司将为债券本息清偿义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

“17泛海MTN001”于2017年3月20日起息,发行规模14亿元,票息7.5%,期限5年。2021年12月24日,泛海控股公告该债券的偿付计划,2840万元应付利息的支付日及5.45亿元回售本金的兑付日均由2021年12月1日调整至2022年12月1日,即展期1年。

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鸿坤伟业

“19鸿坤01”由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发行,发行规模3.437亿元,期限4年,附第2年末和第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权,起息日为2019年11月22日。

2021年12月,公司公告已与投资人达成回售本息兑付方案并追加担保措施。本息兑付方面,在2021年12月22日,发行人支付回售登记部分本金的20%及上一计息年度全部应计利息;在2022年11月22日,发行人支付剩余80%的本金及其相应利息。追加担保方面,发行人于2022年1月7日前落实鸿坤集团有限公司以及实际控制人的担保措施。

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新力地产

新力地产集团有限公司展期债券“18新力02”和“20新力01”均为私募债,前者发行规模3.13亿元,票面利率7%,于2018年10月19日起息,期限2+1年,后者发行规模3亿元,票面利率7%,于2020年12月22日起息,期限3+2年。

“18新力02”于到期日2021年10月19日违约,根据Wind,发行人向债券持有人会议提议,在2021年10月19日至2022年1月18日(含当日)期间分期或一次性的方式兑付剩余本金3,400万元,年利率仍为7%,按天计息,利随本清。

“20新力01”于付息日2021年12月22日违约,根据Wind,发行人提议将上一年度产生的应付利息延期至不晚于2022年6月22日前支付完毕。

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重庆爱普地产

重庆爱普地产(集团)有限公司发行的“16隆地02”发行规模8亿元,期限5年,票面利率6.8%,于2020年6月8日进行利息展期。根据Wind,“16隆地02”的展期方案如下:2019年6月8日至2020年6月7日的利息部分延期支付,其中440万元(以实际发生金额为准)于2020年6月8日按期支付,2020年8月6日、10月6日和12月7日分别支付500万元、1000万元、3500万元的剩余利息。

华夏幸福

华夏幸福基业股份有限公司的多只债券于2021年先后公告展期,但并未在公告的同时披露明确的展期安排,直至2021年10月公布公司债务重组计划。根据该计划,华夏幸福的债务清偿方案共包括2192亿元金融债务,并通过以下方式妥善安排清偿:其一,卖出资产回笼资金约750亿元;其二,出售资产带走金融债务约500亿元;其三,优先类金融债务展期或清偿约352亿元;其四,现金兑付约570亿元金融债务;其五,以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿;其六,剩余约550亿元金融债务由华夏幸福承接,展期、降息,通过后续经营发展逐步清偿。

2021年12月3日,华夏幸福进一步公告《关于公司债券持有人就债务重组相关问题解答》。对于14只需要偿付的债券,即“15华夏05”、“16华夏01”、“16华夏02”、“16华夏04”、“16华夏05”、“16华夏06”、“16华夏债”、“18华夏01”、“18华夏02”、“18华夏03”、“18华夏04”、“18华夏06”、“18华夏07”、“19华夏01”,该公告明确将采用两种方式偿付。

一是现金偿付+信托受益权份额抵偿+展期清偿的方式进行综合偿付。现金偿付,即公司通过出售资产回笼资金,现金偿付比例约30%-40%。信托受益权份额抵偿,即公司以持有型物业资产设立信托计划并以信托受益权份额偿付部分债务,偿付比例约10%-20%。剩余40%-60%的部分由公司展期偿付,债务本金展期至债务重组协议签署日后8年期满。展期届满后,根据企业后续经营情况,可协商直接清偿或继续展期。债务重组协议签署后,年利率调整为2.5%,利随本清。

二是拟出售公司通过债务置换方式承接,即“置换带”。清偿条件为可选择拟出售公司有条件承接其债权,具体承接条件由债权人与相关资产收购方及公司另行协商确定。同时,以“置换带”方式清偿的部分债权本金,不再适用第一种清偿方式,剩余债权本金仍按第一种方式清偿。置换后债务本金期限至债务重组协议签署日后5年期满,到期后根据实际情况可协商继续展期。此外,债务重组协议签署后,年利率调整为3.85%。

融创集团

2022年3月23日,根据澎湃新闻,融创房地产集团有限公司对发行的“20融创01”提出了初步的展期方案。“20融创01”本金40亿元,票息4.78%,于2020年4月1日起息并将于2024年4月1日到期。

展期方案显示,该笔债券拟展期24个月,每季度偿还部分本金,2022年7月偿还5%、10月偿还10%,2023年1月偿还10%、4月偿还10%、7月偿还15%、10月偿还15%,2024年1月偿还15%、4月偿还20%。

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富力地产

2022年3月17日,富力地产公告称,“16富力04”债券余额19.5亿元,当期利率6.7%,将于2022年4月7日到期兑付,公司预计无法于本期债券兑付日前筹措到足额兑付资金,拟于近期与债券持有人就本期债券的展期事宜进行沟通。

根据澎湃新闻,“16富力04”拟展期一年,本金在2022年7月偿还15%,2022年10月至2023年3月期间每月偿还10%,其余25%于2023年4月偿还。此外,富力地产计划质押南宁富雅国际商业基地的项目公司50%股权和苏州天鹅港华庭项目公司50%股权给债券持有人,两项目截至2022年2月底权益货值总额约23亿元。

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风险提示:

信用风险超预期。

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