房地产可能是中国人普遍觉得“累”的一个现实原因。“只要是人民群众普遍需要(呼吁)的，又是我tg想干的，就没有干不成的事。”这应该是大部分国人的普遍共识，而且通过学党史，铁一般的历史事实也进一步印证了这一点。

但是人民群众就发现，好像只有控房价这件事，虽然说社会反响强烈，中央和政府也是三令五申，出台了各种调控政策——限购、限价、三条红线、各种红杠、房住不炒等等等等，可这个房地产就是只涨不跌。

(注：咱不抬杠啊。这里说的房地产主要是指国内大部分主要城市，像什么鹤岗之类的特例不在讨论范围)

难道控个房价比让国足世界杯夺冠还难?毕竟连我tg都还没办到。

这里面只涨不跌的逻辑又在哪呢?

那就浙东南的一个普通三线城市T市)找找看答案。见微知著，全国一盘棋，如果这里是这个逻辑，放到全国估计也同理可证。

(别问具体哪个城市。至于为什么用T市，这不是早年间有部电影叫《T省的84、85年》嘛)

先来看我用网上找来的公开数据做的一张表：

T市近几年住房开发土地出让情况

可能大部分人最先注意到的是最后一列，成交楼面均价。

从表中数据可以看到该市近几年出让成交的住房开发楼面地价确实一路攀升，其中2021年达到了6883元/㎡，与2018年比增幅达到了44.9%。

然后你以为我找到的逻辑是土地越来越贵，所以房子只涨不跌?

图样图森破!zf公布的楼面价是可以调控的。

首先公开的统计数据是有迷惑性、欺骗性的，特别是平均后的数据。

当年成交楼面价高不一定就是土地涨价，也可能只是因为当年核心区域的高价土地卖得多，这里面有个出让土地构成的结构性问题。

还是通过表格来说明：

可以看到T+1年当地平均楼面价从6000涨到了6500，但实际上市中心的楼面单价从10000下降到9000，其他区域是不变的，严格来说当地的土地价格是下降的。

而T+2年各个区块的土地价格已经全面上涨，可统计出来的平均楼面价却不升反降，甚至比T年的平均楼面价还要低，原因就在于这一年乡下(低价)地卖得更多。

#俗称被平均了

也就是说只要控制好土地的区块结构比例，楼面价的涨跌是可以事先精准计算的。

把这个思路再延出去，我们就知道了房屋的平均成交价也是可以控制的，如果当地房价涨太快，那就限制高价楼盘的销售(比如不给发预售证)而多销售乡下、低价的楼盘。

其次楼面价只是商品房的其中一块成本，但并没有说楼面价高房屋一定要卖得更贵，这里面并不是绝对相关的，况且销售价格也不是由成本决定的，否则就不存在亏损的企业了。

所以对于T市住房土地出让表，我们更应该关注的数据是规划建筑面积。

我们按大数讲，不求特别精准，所以下边的数据、比例很多都是根据日常印象给定的，和实际会有一些出入，但仅从说清楚问题这个角度应该不成问题。

T市一年的规划建筑面积在800万平方米，这个数据看上去挺大，但如果再分析下去我们就会发现这里面的问题——也就是房地产只涨不跌的真正逻辑。

考虑到规划面积并不是房屋面积，实际一般我们打个6折左右，也就是T市一年规划供给的房屋面积大概在500万平方米左右。

而从近几年当地市场成交的主力房型看，主要集中在100(含)-120㎡、120(含)-140㎡两个区间(大约50%左右)，那即使按100㎡/套计算，T市一年房子最大供应量不会超过5万套。

(从实际数据看，除一些特殊年份，T市日常年份的房屋成交套数也差不多就在这个水平)

这又有什么问题呢?

根据第七次人口普查公布的数据，T市大概有250万户家庭户。5万套除以250万户等于2%，或者说1/50。

就是说按照这个供给量(套数)，当地250万户人家想要实现每户人家住上新房(或者说换一套更好的房子)的目标，需要至少50年。

(这里面考虑到很多家庭户可不止一套房，实际上这个年份只会更长久)

到这里，房地产只涨不跌的逻辑就很清楚了：市场供给严重不足。

旁友们想一下，在市场经济商品繁荣的今天，还有什么商品是需要排队排上50年才能轮上一圈，还不一定能买上?

而在这个市场中，它的客户群体组成是这样的：

【第一群体：已经有房还想买房的】：由于(好)房子是特别稀缺的商品，所以这个群体除非是有特殊的理由，他是绝对不会降价销售自己的房子的，大不了老房子先住着新房子不买了;

【第二群体：没房子正准备买房的】：这个群体就表现得很矛盾——买之前是最大的抱怨群体，希望越便宜越好，但发现市场上确实没有便宜的房子，于是只好咬牙买下;然后买到手之后的这部分人立马就变成了第一群体中的人，甚至比老的第一群体更坚决，绝对不让房价下来;

在很多人口净流入的城市，这部分群体还包括了这些新迁入的人口。

因为当前的供给面对本市人群就已经严重供给不足，所以很多城市对外来人口限购确实有抑制房价的作用，但只能说治标不治本，一旦放松调控就必然会遭遇房价的报复性上涨。

【第三群体：反正暂时买不起房的】：这个群体如果是需要三次分配来解决日常生活的，那基本就和商品房关系不大，需要通过真正的保障性住房来解决其房子的问题;

如果这个群体只是暂时买不起房，那么他们就极有可能在摆脱“暂时”后进入第二群体，而这取决于新时代共同富裕的进程——

——当第三群体人群中足够多的人能在这一轮改革中获利，就会迅速补充到第二群体中去，这样的房地产就没有泡沫，或者至多算是温和的泡沫，社会就是连续平稳的;

——而如果这个速度不够快，人群不够多，那么社会就可能出现大的断层，就会造成阶层之间的尖锐对立(有房群体和第三群体彻底脱节)，这就对社会稳定会形成很大压力。

这样你就能看明白，为什么在最近的财经委会议上会有这样的表述：在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排。

最后再提一提，当前房地产市场出现的泡沫主要在于炒房客(团)——这个群体的人利用了房地产供给严重不足的市场机会，抓住了商品房的金融属性，通过运用大量的杠杆博取超额利润，并且逐步形成了从政策参与制定者(公务员群体、公职人员群体是最大的炒房群体之一这是不争的事实)到房地产商、中介以及个人炒房者的完整利益链条。

这里面金融房子的金融属性是核心关键问题。

有些城市早前几年也经历过房价暴跌，细究起来就会发现，这种房价暴跌都发生在当地贷款不良潮之后，房价暴跌又反过来放大了当地的金融风险。

显然，房价暴跌是高层更不愿意看到的现象(有时候你说它绑架了金融也不完全算是夸大其词)。

说明当地的房价泡沫本质上就是短期内堆了太多资金的金融现象而非供需关系引起的——毕竟过几年后房价就涨回来了。

在房地产市场的供需关系无法彻底改变(毕竟每一个城市土地指标就这么点)的情况下，“房住不炒”最关键最有效的手段是“商品房去金融化”——只有去金融化才能真正恢复到仅由供需关系绝对房价。

而这种供需关系下，房价才能保持温和上涨(预期)——这才是符合各方利益，并能被普遍接受的房地产状况。