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花样年违约,揭开地产迷梦?

每日一贴 乌宅说债 评论

花样年控股集团(Fantasia Holdings Group Co., 1777.HK, 简称﹕花样年控股)的美元债投资者一年前还在享受丰厚的收益率,不过仍为个位数,现在却发现本金不保。其他许多人可能很快就会陷入类似的境地。

花样年违约,揭开地产迷梦?

花样年控股周一未能偿还一笔2.06亿美元的美元债券。规模比恒大集团(China 要小得多,但更多在繁荣期过度扩张的开发商可能面临类似的命运。花样年控股去年的销售额为34亿美元,中国恒大为790亿美元。

地产市场8月份的表现已经很糟糕了,9月份继续低迷不振。万得(Wind)追踪的中国30个城市新房销售面积同比下降33%。这与开发商自己报告的销售暴跌一致。佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 简称﹕佳兆业集团) 9月的合同销售额同比下降了48%,碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称﹕碧桂园)的合同销售额下降了29%。中国8月份整体房屋销售额同比下降20%。

预售期房原本是开发商的一个重要融资来源,而债台高筑的开发商现在会发现,通过这种方式筹措现金的难度更大了。

由于“三道红线”政策规定了某些杠杆和流动性比率上限,这些开发商已经缺乏其他资金来源。像恒大这种巨头都会面临倒闭,可能意味着其他陷入困境的开发商运气也不会太好。融创或佳兆业等负债沉重的开发商的债券现在已经跌至不良水平,收益率超过20%。根据FactSet数据,花样年控股发生债务违约后,佳兆业集团2022年6月到期的美元债券交易价格为面值的73.625%,低于一周前的87%左右。

除非监管放松对房地产债务问题和投机行为的广泛整治,否则房地产市场将继续低迷;监管在2020年末加大了对该行业的整顿力度。房地产政策的限制清单确实很长。已引导按揭贷款利率上升,人们更难获得此类贷款。一些城市还对二手房交易设置了价格上限。

地方政府可能会进行一些政策微调,但到目前为止,似乎愿意让这场危机发展下去。关键的一点是,房价迄今为止似乎较具韧性,不过,考虑到房屋销售情况过去两个月里迅速恶化,尤其是一些开发商大幅打折以促进销售,房价的韧性也可能会发生改变。小城市看上去特别脆弱。据野村(Nomura)数据显示,三四线城市所售新住宅楼面面积同比下降了49%。一些小城市已出台房价限跌令。

如果房价崩溃,给银行系统和家庭资产负债表带来的风险要大得多。投资者在寻找房地产开发行业以外的金融损害蔓延迹象时,还应密切关注小城市困境扩散的迹象。

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