最近几月，全国新房市场的主题是摇号买房。为什么摇号?新房价格低，比周边二手房低很多。到手新房一卖出，就能赚几十上百万。这种好事上哪找呢?因此买房者趋之若鹜。 为何开发商不提高卖价，直接赚这个钱?政府有限价。 新房价格是房产市场最重要的指标，民众
最近几月，全国新房市场的主题是摇号买房。为什么摇号?新房价格低，比周边二手房低很多。到手新房一卖出，就能赚几十上百万。这种好事上哪找呢?因此买房者趋之若鹜。
为何开发商不提高卖价，直接赚这个钱?政府有限价。
新房价格是房产市场最重要的指标，民众关注度高，中央部门也不允许过快上涨。为了控制房价涨幅，各地政府对开发商限价。虽说新房转手就是涨价，官方统计却不会纳入，也算是完成调控目标。这就是当今蔓延全国，掩耳盗铃式的价格调控。
很多人对这种调控感到满意。开发商没法上调价格，民众有机会买到便宜房子啊。这就是很多人的心理。限价给他们许下了美好的愿景。
真有那么美好吗?摇号买房之下，问题接踵而至。
真正迫切想买房的人，无法在市场上正常买新房。排队熬时间，还要听运气，短则几个月一两年，长则永远等不到。迫于无奈，只好转向二手房市场，该花的钱并不会少花。
有些人对房子的需求并不迫切，考虑到巨大的套利空间，摇号就摇呗，房子落到手里，可以转手再卖，也可以待价而沽。对那些有时间排队，善长钻营政策的人来说，限价房就是政府给予的福利。
摇号买房的政策，最终看似有人低价得房，其实只是用一部分人的痛苦，酿造另一部分人的幸福，无谓地制造人间的悲喜剧。当然，这些并非没有成本。
许多人排队等待，准备证件资料，托人找关系。政府像经营彩票一样，定期开大奖，收获极少数人的狂喜，还有一大片的落漠。每个人都认为自己应该中大奖，凭什么别人才是幸运儿?愤怒的情绪会积累。人们纷纷猜测，中间是不是有猫腻?
民众的猜测并非没有依据。最近，一份西安房产项目的摇号信息登记表在网络流传。登记表显示，许多楼房都被注为“内定”，这些人都是政府人员。西安市政府通报，35名政府人员向开发商“打招呼”，其中8人免职，西安某区的区长也被辞职。
一点都不让人意外。多年经验表明，哪里有摇号，哪里就有腐败。
北京小汽车摇号施行没过几年，就发生摇号舞弊的窝案。主管摇号的交管局局长都是硕鼠，更何况参与其中的各种人物?十几年前，全国各地推经适房、廉租房，也采用摇号分配。茅于轼老师呼吁，最好不建经适房，实在要建，不要建独立厕所，一时间被媒体狂批。后来媒体就报道，经适房的小区果然停满了豪车。
当摇号买房有取巧获利空间，主持摇号的政府人员就很难不受诱惑。开发商也乐意和他们疏通关节，上下打点。开发商卖房本来是很简单的事情，政府管得多，想不出事都难。
摇号买房不只制造腐败，同时也让市场变得混乱。当市场不透明，就会有声称“有门路”的中介，他们自称能摇到号，“茶水费”动辄几十万。不用说，中介的门道也非正途。这次西安摇号舞弊案，就有7位技术和销售人员被抓，罪名是破坏计算机信息系统。机器都能做手脚，更何况其他。
摇号买房政策下，最受伤的是谁?恰恰是许多人痛恨的开发商。多年来，他们被妖魔化为房价上涨的罪魁。从限地到限价，政策枷锁越束越紧。开发商也会积极应对。
比如说，土地拍下来，不能卖房，只能出租，这对他们资金回笼是极大的打击。前段时间，北京万科翡翠家园“一次性交满十年房租”，正是开发商回笼资金的变通之举。不让卖房子，一次性收十年租金总行吧?
比如说，政府规定房价上限，开发商收取高额“诚意保证金”，这笔钱动辄几百万，从交保证金到参加摇号，这笔钱存在开发商那里;摇到号的买家，这笔钱抵算房款。开发商尽可能多占用资金，这是他们维持周转的重要方法。
市场自由时，买房者货比三家，开发商极尽殷勤，这些都是正常现象。一旦转为卖方市场，开发商不发愁卖房，他们就会像国营商店，蛮横无礼。近期深圳首个摇号房项目开盘，销售方案有几条：想取得摇号资格，需缴纳500万元诚意金;选房不得超过2分钟，过时视为放弃，等等。很多人把这些归结为开发商财大气粗，真实原因却被忽略。
房产市场呈现出稀奇古怪的乱象，原因只有一个：摇号买房。
最后说说很多人关心的房价走势。一手新房的价格已经失真，二手房市场才是真正的指标。新房限价将推高住房市场的价格。
限价销售会损害开发商利益，他们无利可图，难有动力在土地市场举牌，建设更多新房。新房是房地产市场供给的源泉，一旦供给锁死，价格普涨不难想象。很多人把开发商想象成高房价的祸首，事实上唯有开发商才能降房价。任何打击开发商的政策，都会引发房价上涨。这也是过去十几年房价越调控越涨的秘密。
限价房迎合民意，受到普遍欢迎，全国许多城市都在施行，这是个悲哀的现象。不客气地说，限价房就是福利分房的变种，只不过是打个折扣。三十年前的中国，没有开发商，房子也免费，民众住房条件却没有改善。福利分房时代的屈辱艰难，相信很多人还没有忘记。
“只租不售”将推高房价
在一些国家和地区，建出租房被视为调控房价的好办法。比如新加坡和香港。这些房子不用来出售，只用来出租。在香港电视剧《义不容情》里，黄日华、温兆伦一家分到了廉租房——公屋，全家都高兴坏了，仿佛美好的生活正在向他们招手。
直观上看，如果人们有出租房可住，自然就减少住房需求，房价当然就下降了。
然而，这个直观的看法却是错误的。多建出租房，不仅不会让房价下跌，反倒会推高房价。
很多情况下，房子是一种可以带来长期持续稳定回报的资产。当人们预期未来房子带来的回报会上升，比如，预期未来房租上涨，那么，人们就会把房子未来几十年的回报贴现到现在，从而使得市场价格上涨。
正是由于房价是对未来几十年的预期回报的贴现，所以，通货膨胀在房价上体现得特别明显。当然，影响房价的因素不仅仅是通胀，只是说通胀在房价上作用更明显。你买一堆茄子，过几天它就烂了，它无关未来回报的贴现，所以茄子只能反映当下的通胀。并且，由于当下现金支付能力和未来通胀预期之间还有一定缺口，所以买价往往很值，房子的这一特点，被人们认为是可以抗通胀的特性。
房租比起茄子来，其价格体现了稍长的预期，但也主要是反映当下的通胀情况。当然，长租的话也能反映未来的通胀预期。前不久北京万科推出长租10年的翡翠书院，每年18万元，一次性付180万，看起来很贵，但如果考虑到未来通胀，其实也算很便宜了。
另外，自己拥有产权的房子，可以用来抵押，也可以转卖，等等，这些被很多人称为“金融属性”。它们其实是产权里的处置权、收益权，这些对人们来说也非常重要，可以使人们更好地应对不确定性。
给定新加坡或香港的土地供给，如果在这部分供给里，划出一部分专门建只租不售的房子，看起来帮助人们低价解决了很多居住需求。
低价是低价了，但租房住只是解决短期租用房子使用权的问题，没有房子的处置权、收益权等等。就连使用权，也不是长期的。
由于这些只租不售的房子占用了土地供给份额，具有更多产权、能抗通胀的房子，供给份额就减少了，这是不利于抑制房价上涨的。或者说，在给定土地供给的情况下，只租不售的房子起到的是推涨房价的作用。
简单说，人们买房子，是需要房子的产权，新加坡或香港房价涨得快，说明产权稀缺，而只租不售的房子是在制造产权的稀缺。稀缺当然引发涨价。
假如新加坡或香港换一种方式，允许这些土地建完整产权的房子呢?人们买了这些房子要么是自主，要么是租给别人住，总之，跟只租不售的房子一样，也缓解了居住需求，但，却减少了产权的稀缺性，这么明显的经济学道理，为什么就看不明白呢?
所以说，很难理解新加坡或香港那些官员的思维。当然，官员的思维跟大众的思维有关系。
那些只租不售的房子数量有限，带有一定补贴性质，租到就赚到了，这是看得见的福利，有幸租到补贴房的人肯定是支持的，没有租到补贴房的人也觉得未来有望(尽管他们可能在承担补贴房的成本)。他们没有想过，如果改变这种做法，他们有更多机会买到产权房，这其实是对他们更有利的。