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新城控股商票浅析

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新城控股集团股份有限公司(以下简称新城控股或公司)成立于1993年,是跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。2015年,新城控股集团在上海证券交易所A股上市,成为国内首家实现B转A的民营房企,股票代码601155.SH。

新城控股自转股A股市场后,进入高速发展期,2017年公司就跨入房地产销售千亿俱乐部,2018年就进入销售金额TOP10行列。但好景不长,2019-7-2,新城控股时任董事长因涉嫌猥亵儿童罪被刑拘,公司发展来了个急刹车,当时公司股价近乎腰斩。面对危机,新城控股先换帅,后减少拿地,出售项目,保住资金问题,公司逐渐恢复。但到今年新冠疫情爆发,房地产销售受限,新城控股刹车后遗症逐步显现,开始掉队。而随着2020-6-17老王一审被判5年有期徒刑,新城控股再次被推到舆论的风口浪尖。2020年上半年新城控股销售业绩只完成全年39%,在2020上半年克而瑞房地产操盘榜和销售榜均跌出TOP10。新城控股商票规模不大,高点时候也就39亿多,相对于其他TOP20房企中,其商票签发规模在只在中游。

一、公司现状

1、资产结构

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数据来源:东方财富网

新城控股在上市后,随着业务规模的扩大,资产规模开始持续爆发式增长。2015年公司总资产才678.02亿,2016年-2018年是公司高速增长期,资产增长率分别是52.16%、77.89%、79.98%,到2019年,由于受到老王事件影响,融资渠道不畅,公司采用收缩策略,资产增长明显开始放缓,2019年资产仅增长了39.9%,而2020年中报末公司总资产增长率降到了19.68%,达到5066.31亿。

当然,在资产规模扩充的同时,公司负债水平也急剧增长,而且除了2018年,从2016年至今,公司负债增长幅度都要高于资产规模的增长幅度。2015年公司负债规模539.31亿。2016年-2018年公司负债规模增长率达到60.95%、81.5%、77.32%,2019年下半年公司基本放弃拿地,2019年末负债增长率放缓到42.25%。而2020年中报,公司负债水平达到4440.93亿,增长率降为21%,资产负债率87.66%。

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数据来源:Wind,飞在天上的鱼整理

此外,近年来公司规模大幅扩张,合营企业及项目明显增多,公司少数股东权益不断提升。2016年公司少数股东损益1.37亿,到2020年中报也仅仅6.45亿,是2016年的5倍。而2016年公司少数股东权益才15.14亿,而2020年中报已经增长到了248.73亿,是2016年的16倍,少数股东权益在净资产中的比重已经将近40%。少数股东权益持续大幅度增长,但损益增长幅度较小,少数股东权益回报率跟归属于母公司股东全因回报率相差有点大,公司的明股实债问题引来不少争议。

2、项目情况

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数据来源:DM查债通终端

新城控股的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。 近年来,公司采取住宅+商业双轮驱动模式,以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。目前,公司在售和待售项目有253个,分布在全国87个城市。其中:

一线城市18个,主要是上海市14个,北京市4个。

二线城市114个,排前三位:天津市21个,青岛市11个,南京市10个;

三/四线121个,排前三位:潮州8个,嘉兴(常熟、张家港、镇江)5个、常州(徐州、泰州、金华、南通)4个。

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数据来源:DM查债通终端

在土地储备方面,2019年前公司的拿地力度较大,一年一个新台阶,2018年达到高点,新增土储2638.52万㎡,拿地金额798.28亿。到2019年1-6月,公司继续保持以往力度拿地,但2019年7月-12月受公司实际控制人被捕影响,公司为了减少资金外流,大力收缩了拿地规模,新增土储大幅度下降。克而瑞2018年新增土地货值排行榜上,新城控股排名第9位,而到2019年公司排名下滑到第12位。这一措施尽管保住了公司的现金流,但是公司土地储备量下滑,开发项目的减少,也影响到了2020年公司的房产销售。2020年,公司摆脱了危机,开始恢复拿地节奏,特别是在到2020-5月,公司拿地金额开始同比正增长。2020年1-7月克而瑞新增土地货值排行榜上,新城控股上升到第7位。

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数据来源:DM查债通终端

3、销售情况

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数据来源:DM查债通终端

2015年,新城控股成功由B转A,开始飞速扩张之路,销售业绩逐年翻番。2016年公司销售额650.6亿,2017年就以1264.72亿业绩跨入千亿俱乐部。到2018年更是以2210.98销售额位居克而瑞年度销售榜第8位,成为了全国布局的TOP10房企。2019年公司遭受黑天鹅事件影响,销售业绩受影响,涨幅降低,但仍以2708.01亿销售额位居第8位。

2020年,一方面是因为,受新冠疫情影响,另一方面,由于公司2019年下半年收缩了拿地规模,还出让不少项目,新开盘项目严重不足,大多是去销和尾盘,由此公司销售额大幅度下滑。2020年1-6月,公司累计合同销售金额约975.21亿元,比上年同期下降20.34%,累计销售面积约877.53万平方米,比上年同期下降16.39%,在克而瑞2020年1-6月销售排行榜上,在克尔瑞销售排名已经下滑到了第14位。尽管新城控股将今年年初销售目标较去年下调7%定为2500亿,但上半年销售才完成既定目标39%,引起投资者疑问。据一些分析师分析,新城控股销售回正估计要到9月或10月份。显然在接下来的时间段里,新城控股完成销售业绩的压力不小。

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数据来源:上证e互动

二、公司债务

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数据来源:Wind,飞在天上的鱼整理

2015到2018年新城控股处于快速发展期,公司的有息负债也是持续快速增长。直到2019年公司遭遇黑天鹅事件,融资渠道受阻,公司的有息负债增速才慢下来。2015年底公司总债务仅仅124.33亿,到2019年底已经721.52亿,再到今年中期,公司负债总额817.95亿。不过新城控股一直重视货币资金,货币资金对短期债务的覆盖率一直较好。截止至2020年6月30日, 新城控股共持有现金649.95亿元,较于年初增长了1.6%,短期债务总额324.54亿元,现金短债比2.00,短期内无偿债压力,但是公司的长短债较第一季度出现下滑,公司债务结构仍待优化。

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数据来源:DM查债通终端

目前,新城控股存续离岸债券6只,债券余额18.5亿美元,今年需偿还现金22.67亿;在岸债券存续有30只,债券存量规模276.31亿,集中在未来4年内到期,而今年待偿还利息7.25亿,偿还本金30.66亿。而且2019年7月,新城控股品牌失色之后,公司的融资环境恶化,渠道受阻,至今还没有得到完全恢复。从新城控股公布数据看,2019年底公司整体平均融资成本为6.73%,而2020年上半年房地产融资环境在总体宽松的背景下,公司整体平均融资成本也没有下降,反而有了小步提升达6.85%。

而下半年在市场融资环境收紧的情况下,特别是近期网传的房地产“三道红线”,新城控股尽管只有一项踩线,位于黄色档,按新规要求,有息负债规模年增速不超过10%,这也是对公司的融资压力是个极大考验。而且作为公司重商业地产的“吾悦广场”对公司现金的占用,也引起了市场的热议,不少分析人士认为:新城控股最大的危机不是王振华,而是吾悦广场这个“吞金兽”。

三、第三方评级

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数据来源:DM查债通终端,飞在天上的鱼整理

自2017年以来, 在外部主体评级中,新城控股的主体信用等级一直保持在AAA。中诚信国际在最新评级中:肯定了公司长三角地区显著的竞争优势、销售业绩快速增长且行业地位稳固、项目储备较为充裕、区域布局更趋分散以及商业综合体项目租金及管理费收入成为利润重要补充等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时,中诚信国际关注到房地产市场政策风险、公司再融资情况和合联营项目往来款及对外担保情况等因素对公司经营及信用状况造成的影响。 中诚信国际认为,新城控股集团股份有限公司信用水平在未来12-18月内保持稳定。 可能触发评级下调因素:杠杆比例显著上升、融资渠道严重受阻、现金流平衡能力明显恶化。

YY评级认为:公司杠杆偏高,2020年1季度末,扣除预收款后负债率75.9%;货币资金对短期债务覆盖较好,但2020年下半年面临100亿左右的债券到期及行权;存货有一定程度受限,2019年底受限比24.5%;2019年底对关联方及子公司担保总额6518.04亿元,超同期净资产规模;整体财务情况一般,关注联营合营项目风险。

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数据来源:DM查债通终端

在DM量化评级变化图中,可以看出,从2019年中报前DM的量化评分要高于房地产开发业50分位水平线,在2019年中报后,公司评分就开始向水平线靠拢,到2020年公司的评分就开始低于水平线。

四、商票浅析

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自2015年新城控股A股上市以后,公司在付款中加大了票据的使用频率。而在应付票据中,公司对商票的重视程度也是比较大的。在2015年,公司的应付票据中,商票只占3.2%,而到2019年底商票占应付票据91.6%。到2020年中报,商业承兑汇票占比有所下降,但也占比达到75.2%。新城控股在应付票据量有大变化时,总会不经意提高银行承兑汇票的比重。

新城控股的商票都是其子公司独自签发独自承兑的,母公司没有应付票据。由于新城控股商票总的盘子不大,在房地产TOP20只是处于签发量中游水平,自身市场占有率一般。

新城控股商票目前兑付良好,也有一定的市场接受度,目前市场价格一般在15%左右

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