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告别“孤勇者”,河南地产商骤掀“混改潮”

每日一贴 周健 评论

3月28日,鑫苑集团与万达集团达成深度合作协议,涵盖产业地产、商业管理、资产管理等;同日,郑州本土某品牌开发商据称已被保利整体收购;3月29日,建业高层在业绩发布会上称已与中电建、中海地产等国企、央企达成合作

并在今后会在一些重点项目和不动产项目上,战略性引入国有平台进行持股甚至控股……河南地产一大批“孤勇者”前赴后继地实施“混改”,意味着一个大转折时代的真正到来——市场出清,“挣快钱的老板要离开,做事的老板要留下来”。

告别“孤勇者”,河南地产商骤掀“混改潮”

1、康桥,也顶不住了

这几天,疑似郑州市某委帮助康桥地产化解经营危机的一份盖章文件页面,在网上流传。从批转的单位来看,有国资监管机构,有市属多家国资地产企业、投资企业,而一句“发挥国资平台作用……推进项目和企业脱困”,预示着国资或许会直接进场,为康桥地产的部分项目特别是中原区与中牟县的项目“托盘”。

紧接着,疑似郑州市另一机构帮助解决康桥城改项目垫付资金大、沉淀资金多、项目迟滞等问题的申请文件,也在网上传开。其文表明,城改项目困难、政府欠款,导致企业必须尽快解决资金问题。资金缺口究竟有多大?仅中原区和中牟县的两个城改项目,沉淀资金即有42亿元。

当然,这些“文件”的网曝还没得到官方或康桥地产的直面回应。但大致说来,康桥地产资金链紧张、多个项目被曝停工、延期交付、下属多家公司频频成为被执行人的内情,早已在业内属于公开秘密。

比如早在2021年上半年,其位于中牟绿博片区的“康桥香溪郡”,就一再出现了延期交房情况,甚至在当年3月,“康桥香溪郡”3号院就已经停工。类似的困局,也发生在康桥地产在西安的“康桥悦蓉园”项目上,当地媒体质疑其预售资金是否已被挪用。此外,康桥康城强制交房,康桥那云溪多次延期,康桥东麓园缩水减配,康桥香蔓郡闹出“入住高地,让风雨只是风景”的营销风波……这都表明,这家企业在整体运营上开始出现问题。

天眼查显示,自去年元月开始,康桥地产旗下多家地产项目公司的房屋买卖合同纠纷骤然增加,公司数额不等的银行存款或相应价值的资产多被法院查封冻结,甚至于,博雅置业(康桥地产控股企业,“康桥香溪郡”的开发商)、博颂置业、北京同道圣合投资等公司还被法院列为被执行人或失信被执行人。

整个集团的各种劳务纠纷、建筑工程纠纷、追偿权纠纷、民间借贷纠纷,近期开始攀升。

这种情况下,康桥向政府求援,一点也不让人感到奇怪。但有关方面究竟能在多大程度、多少层面上解决康桥所出现的问题,甚至于,会不会注资参股、收购项目,目前来看都还是不能确定的事。

一句话,市场上出现问题的大中型地产企业,太多了,而所谓的可以挑选的优良资产项目,也太多了。国资,其实有自己严格的选择。

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2、谁在进入ICU?

五十步笑百步?其实,康桥地产的遭遇,在郑州地产公司中还比较普遍。因为在某大型地产公司之后(请求偿还拖欠的50亿、减免税费、允许延期交房、延缓缴纳土地款等),不少地产公司都依葫芦画瓢,纷纷向有关部门递交求援信。

2020年8月,我们关注河南地产界的状况,在《一年破产100家,河南地产业“大清洗”,远比你想象的惨烈》一文结尾之处曾说:“一些地方在上一轮的开发热后,已出现大面积的半拉子工程或空城。可以预料,这里将会有更多的地产商走向破产,走向被‘清洗’的命运。明年(注:指2021年)的这份名单,还要继续罗列下去吗?在我们的视野里,还会有哪些知名或不知名的地产企业,在这个风雨飘摇之际走向阵亡?不知道,但,好像我们又已经知道了。”

当时对一些大型地产企业还难以点名,现在,海水退去,这些“裸泳者”大概也众所周知了:全国性的恒大、泰禾、宝能、华夏幸福,等等,本土的名门、盛润、鑫苑、康桥,等等,皆属在“风刀雪见严相逼”情境中岌岌可危的典型。

即便是我们所熟知的某商地产,整体负债700亿元,去年6月底,大公国际资信评估有限公司将其旗下宏光正商及主体“16正商03”的信用等级,由AA下调至AA-,均列入信用观察名单;某威地产,股东之间已经悄然分家(但共用永威品牌),今年以来,它与另一家地产公司合作的项目无限期停工,合作双方闹得不可开交,老板李某泪洒高层工作会,直言去年最艰难的两个月,分文无收,还支出数亿;另一家在郑州做地产、纺织起家的某艺集团,旗下多楼房停工、逾期交房,遭受业主大规模维权,走投无路之下,不久前亦向国资平台求援。

目前,地产业的自救已不足于“救”许多企业于水火。特别对那些摊子大、项目多、用的杠杆高的大型地产企业来说,如果没有政府部门、国资或其他实力资本的火线救援,恐怕也会面临躺平甚至最终被市场“清洗”的命运。

因为,一些企业因为拖欠工程款、装修款甚至银行贷款,已进入司法涉诉阶段。比如本土某知名地产集团,今年3月15日以来就曝出3起财产保全案件,法律纠纷呈现日益增多的趋势,这意味着有可能会被困入债务死结。

过去,我们曾将市场中的地产企业,按生存现状分为五类:第一种是像正弘置业那样现金流充足、潜行市场的企业,不同时期对市场保持着谨慎和清醒,该出手时就出手、该收手时就收手,姿态凌厉威猛,这种企业属于少数;第二种是裕华置业那样长期与各个政府单位紧密合作的企业,近几年专攻从公务员小区到保障房建设,经营状况稳定;第三种是像未来地产、安融地产这样干了几个项目、见好就收的企业,手中留下几个亿现金和一些自持物业,如今日子过得悠游自在;第四种是像易元置业、大港置业这样的破产重整企业,自伤他伤,一地鸡毛;第五种是像碧源控股、启福地产这样债台高筑、问题百出的中小型地产企业,进退失据、不死不活。

现在看来还要再单独辟出第六类了,这就是像名门、康桥、盛润这样陷入资金链断裂困境、风险波及面极广的地产企业。这种企业有不少已进入ICU重症监护室,在郑州出台房地产新政18条、重振地产市场的关键时机,它们明显需要紧急性的“他救”。

只是,面如此之广,问题如此之多,这可能吗?

据称,有企业一直想搞破产重整,但,起码在目前态势下,此路似乎“不通”。

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3、10年狂奔,又来到十字路口

写到这些企业的运命时,突然想起13年前一个企业的经历:思达地产。

它那时也是因为高额高息举债,受债权人和相关利益方围追堵截之中,最终停摆并将股权“零价格”转手易人。这,被称为一次教科书般的失败,因为当时的思达作为郑州“地产一哥”,身处黄金时代,手握黄金宝地,有全郑州最好的楼房性价比,最后竟然因为内部派系林立、管理失控、融资“病急乱投医”、掌控人性格孱弱等原因,自己把自己玩死。

当然,我们也可以说它正赶上2008年经济危机,由于银行信贷紧缩而无力转圜,被迫倒在“黎明前的黑暗里”——这种理由,和现在许多人辩称国家“去杠杆”“去库存”、压缩信贷、对行业调控而导致企业发展困难的说法,多么相似——可不要忘了,内因是基础,外因只是条件,设若当时的思达高层能再坚持一下,不畏难、不退缩,实现命运反转并非不可能。

因为就在这家企业刚刚崩盘,中国房地产业就迎来了一个新的春天:为应对金融危机,2008年年底,国家出台了雄心勃勃的4万亿计划,楼市调控随之放松,有人甚至喊出“买房就是爱国”的口号,郑州楼市价格应声而涨,两年中楼房价格从每平方米近4000元涨到近6000元,普涨50%以上。

那时候,政府部门并无平台、意愿和合适的方式来直接救它,在此背景下,作为债权人之一的正弘地产拍马杀出,接盘思达,用短短几年时间就跻身河南地产开发商第一阵营。

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经济新周期开始的地产业牛市,也同样成就了康桥、亚新、盛润、鑫苑这些当时规模尚小的企业。10年中尽管有曲折往复,但在城镇化速度加快、“地王”频出、地价和房价持续推高、政府财税越来越依赖楼市的大背景下,它们很快顺势成为区域性的地产巨头。何止如此,有不少企业甚至“走出去”,在全国各地的一二线城市布局新项目,谋求上市,在其他产业领域多元化扩张,这种情形,终于在2016~2020年中的地产狂欢的长周期中,达到高潮。

这一段时期,对于地产巨头们来说,是深耕本土做精细化,还是扩张版图做规模,这一直是一道选择题。在河南本土的大型地产企业中,大概只有建业等少数企业做到了“不出省”,但即便如此,规模仍是它们的第一追求。

康桥地产的发展史,可用一飞冲天来形容。1998年,长期在郑州铝厂工作的宋革委被调到郑州长城饭店工作。2000年,他又被任命为郑州新长城房地产有限公司总经理,先后开发了郑汴路的长城康桥花园、大学路的长城康桥华城,一战成名。很快,新长城地产更名为康桥地产,宋成为其实控人。

自2016年开始,在高周转模式的带动下,康桥地产由郑州走向全国,急遽扩张之下,先后建立了河南区域、江浙区域、珠三角区域、湘鄂赣区域、京津冀区域、西部区域等7大城市区域,5年中累计开发、服务项目356个,累计开发量3000余万方,拓展社区5700余万方。2020年,该集团以512.1亿元的销售额,位列全国房地产企业排行榜第63位。

其他地产企业的经历类似。2008年,为推进全国化的布局,鑫苑置业将总部从郑州迁到北京,开始全国化;2013年,鑫苑集团提出“组织再造,战略重构”,确立了“高周转、高杠杆、高激烈和轻资产”的模式,继续在全国各地跑马圈地,负债率一度达到90%以上;到了2018年,鑫苑置业建立了“一主五辅”(主营业务为地产开发, 五大辅业板块为产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理),丝毫没有刹车止损的迹象。

名门地产的转折点发生在2016年。是年年底,一直在郑州深耕的名门到深圳竞拍摘下罗湖核心区土地,自此宣告走出河南。很快,该企业乘势而上,豪掷100多亿元在深圳、海南拿下近10块土地,不料自此被深度套牢,缓慢的开发进度、巨大的财务成本让其日益不堪重负。

“高杠杆”“高周转”,是这些地产企业在对外扩展过程中普遍采用的经营方式。2015年,当国家推行“去杠杆”“去库存”的产业政策,这些已经推高泡沫的地产企业本应对此高度敏感并及时踩刹才对,可是,一以贯之的发展惯性和不受约束的资本本性,让他们对此视而不见、充耳不闻,继续在规模扩张的道路上呼啸而行。终于,“重拳”来了,“疫情经济”来了,他们突然发现,他们抱在手里的,几乎全是雷。

业内现在形成的共识是,民企开发商融资难、成本高,在既往的楼市发展模式下,只要不断加杠杆、做土地储备,就能实现顺利扩张,而一旦信贷收紧,政策方向改变,表面光鲜下面,危机四伏,频频暴雷、减配、维权。

当然,有许多企业都曾经考虑过转型,比如康桥地产就在地产主业之外,做“品牌+”“营销+”“产品+”“物业+”,希图延展出“大服务”和“文旅”两个产业;鑫苑置业在2018年成立鑫创科技等多家技术平台,宣称要进行科技转型之路;建业实施“建业+”,美景进军农业和通航,天伦跨界文旅和体育,正弘重拾精品商业……但“路漫漫其修远兮”,对地产主业和既有“高杠杆、快周转”发展模式的依赖,让它们一直突破不了既有的经营格局,除下少数企业如银基、美盛、正弘等,鲜有转型成功或多利润支撑的突破。

20年,最起码是10年中,我们见惯了其他行业如农业、制造业等领域的周期性兴衰,但房地产业整体上的大起大伏和群体上的生生死死,却还是第一次。它意味着整个社会在经济结构、发展方式、财富分配等方面的深度调整,不以人的意志为转移。

扼住脱缰的野马,地产枭雄们赢者通吃的时代,是不是真的一去不复返了?

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4、“孤勇者”,有没有未来?

近一阶段,陈奕迅演唱的《孤勇者》成了网红,我身边有几位老板,也断然将它的片段换作了手机铃声,颇有悲壮的喟叹在里面:

都是勇敢的

你额头的伤口,你的不同,你犯的错

都不必隐藏

你破旧的玩偶你的面具你的自我

他们说要带着光驯服每一头怪兽

他们说要缝好你的伤没有人爱小丑

为何孤独不可光荣

人只有不完美值得歌颂

谁说污泥满身的不算英雄

爱你孤身走暗巷

爱你不跪的模样

爱你对峙过绝望

不肯哭一场

爱你破烂的衣裳

却敢堵命运的枪

爱你和我那么像

缺口都一样

去吗?配吗?这褴褛的披风

战吗?战啊!以最卑微的梦

致那黑夜中的呜咽与怒吼

谁说站在光里的才算英雄

目前,不管“跪与不跪”“对峙不对峙”“堵不堵命运的枪”,大小地产商们像康桥地产那样寻求对外合作,成了主流。有向政府求,有向同行求,有向央企求,有向其他行业的现金王者求,只要能“续命”,什么方式都可以合作。这种情况下,我们看到,像中原建业那样的代建方式大行其道,各种资产管理机构、国资单位遍挑地产商们手中的优质资产,不少熬不住的中小地产商以破产重整的方式引进投资人,大企业与各路社会资本结合,将旗下产业分块分片开发盘活,就成为这个时代的宏大景观。

3月28日,鑫苑集团与万达集团签署全面战略合作协议,宣布将“充分发挥各自优势,在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作”,消息传出,业界振奋。因为它预示着一种新方向,地产业兼并重组的新浪潮,已经到来。

尽管,它表现为不同的形式和方式——同是3月28日这一天,郑州本土某品牌开发商据称已被保利整体收购。3月29日,建业地产执行董事王俊在业绩会上表示,建业集团去年年底加强了与中电建、中海地产等国企、央企的合作,重点项目会对它们释放一部分股权;会与省内一些国资平台对接,盘活不动产;会战略性引入国有平台进行持股甚至控股。

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地产业“混改”,大势所趋。

一般而言,就存量资产而言,大中地产商手中都有一定数量的土地储备和优质资产项目,只不过因为销售下行、融资受阻、资金成本高企等原因,陷入资金链断裂、项目停工的困境,许多城改项目、保障房项目还是地方政府予以大力支持的。这时候,如果地产商们能够增强对外合作意识,甚至于断臂割肉,那么,还是能够引进像万达、碧桂园甚至其他具有国资成分的大的战略合作伙伴的。

但问题总是并非绝对。去年,本土企业中正弘曾有意与名门合作,最后无疾而终;今年,永威与金桥在勾兑几年后公然撕破脸皮,只留下几千名业主的眼泪,这都从各个方面表明,合作的达成和合作的进程一定不会那么轻巧和容易。

总之,这是一个大洗牌过程,行稳致远,胜者为王,即便成为“孤勇者”,也不会赢得太多同情——行文至此,在朋友圈中看到一篇好文章,微信公号《楼市大参考》刊发的《一个郑州地产老板的10条思考》,其中有一些观点说得很好,如:“政策放松解决不了根本问题”,“老百姓手里有钱,市场才会好”,“地产至少20年机会”,等等。其中第5个观点,“挣快钱的老板离开,做事的老板留下来”,尤为切中要害:

告别“孤勇者”,河南地产商骤掀“混改潮”

“这么多年做企业的经历以及对行业的观察,我认为房企的老板大致可以分为两种人。

第一种人是纯粹的生意人,利用房地产高周转挣快钱。行业上行的时候,他们会拼命的在这个行业辗转腾挪,把规模做大,把杠杆拉满,不管品质怎么样,只求利益最大化;行业遭遇灾难性危机的时候,他们不管是挣钱还是赔钱,都会寻求退出。

行业出清,其实就是把这类人,这些企业出清。

另一种人,是真正想做企业并想在行业内成就一番事业的人。在地产这个行业,挣钱很容易,做事,做成事,做好事很难。

而随着房地产进入黑铁时代,能剩下的一定是愿意把地产当事业、有品质追求的企业,这其实是好事。”

大浪淘沙,沙中铄金。这一次,当真是一场“大浪”来临。

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