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房地产公司的表外融资套路

每日一贴 周跃立 铁肩担道义 评论

前几天写了一篇《恒大融资的真实逻辑》,受到了热烈的追捧,受此鼓舞,我干脆趁热打铁,再写一篇《房地产公司表外融资套路》,让大家见识一下房地产老板们的“阴谋与智慧”。

 

房地产公司的表外融资套路

这段时间房地产业雷声四起,房地产商资金链断裂,无法按期交房,购房者四处维权,也给地方政府维稳造成了很大的压力。在这股浪潮中,还伴随有一股暗流,就是房地产企业旗下的财富管理公司,也开始纷纷爆雷,那些曾经购买了他们发行的股权投资基金,想搭上房地产暴利这条船分一杯羹的人们,现在也面临巨大的风险。

我的朋友彭才子,把自己那点可怜的积蓄,全部投在了某著名房地产公司旗下的股权投资基金当中。在前期,承诺和兑付,都显示出比其他投资更高的回报率。但彭才子万万没有想到的是,随着房地产公司的爆雷,这些财富公司也开始耍赖,先是延期兑付,一拖再拖,实在拖不过去了,就摆出一副“死猪不怕开水烫”的嘴脸,你们爱咋咋的。投资者们到公安局报案,警方却不予立案,说是民事纠纷,归法院管。但如果到法院打官司,不仅时间漫长,成本很高(律师费、诉讼费、各种环节的费用)即使打赢了,最后也是一张“法律白条,无法兑现,因为对方要钱没有,要命一条。

据媒体报导, 普遍的房企债务违约,掀开了房企表外融资的套路—— 以财富管理公司的形式,明股实债绕开“三道红线”,有的甚至在风险爆发后,为解决问题甚至将投资人转化成购房者—— 投资者无奈成为许多烂尾房的“房东”。

去年以来,以泛海、宝能为代表的大型房地产公司的债务问题加速暴露,意外地掀开了旗下财富管理公司的诸多违规操作的盖头。以关注度最高的恒大财富为例—— 恒大财富很可能并不具备基金销售牌照。

最初这类地产系的财富公司起步于内部的集资业务,投向是本公司的地产项目,这种内部跟投模式不要求基金销售牌照,但后来为了扩大募资能力才成立了财富公司。

房地产公司的表外融资套路

在房地产企业可以随便贷款,到处融资的时候,是没有财富管理公司这个东西存在价值的。随着上头对房地产行业的收紧,尤其是“三条红线”的颁布,房地产行业一下就来到了严冬。这就像2021年夏天刚刚结束,秋天尚未开始,冬天一下子就扑面而来。人们也许可以直接从夏装换成冬装,但是在房地产行业的寒潮面前,许多弱小的房企直接就病倒了,甚至死掉了。但是大型的房企毕竟抵御能力要强一些,但也只能开始动脑筋想办法,因为资金对于房地产企业来说,就是他们的命脉,一旦失血过多,也会很快丧命的。

房地产公司早前续命的一个重要方法,就是内部集资。向房地产公司的全体内部从业人员募集资金,说老实话,这些年房地产行业的人们—— 从公司高管到普通员工,确实都挣得盆满钵满,荷包里都是鼓鼓的,那可是老有钱了。内部集资的主体,就是财富管理公司——也许当初是为了把风险与房地产公司相隔离。这也是初期财富公司的萌芽。

在这个过程当中,他们突然发现,用财富管理公司这种形式对外募集资金,在法律上还是一个灰色区域。换句话说,监管的手臂也还没有伸到这里。说的具体一点,就是对于财富公司从事相关的募集资金的业务(比如股权投资基金),法律既没有说可以做,也没有说不准做。房地产公司的老板和他的智囊们,是何等的聪明啊,也许可以说是当今社会上最聪明的一群人,马上就嗅到了这当中的巨大机会。很快,由财富公司发行股权投资基金,向社会募集资金的方式,便成为了房地产公司另外一条重要的资金来源,也就是这条血管输送的血液,救了许多房地产公司一条命。

房地产公司的表外融资套路

财富管理公司对外募集资金,是否涉嫌非法集资呢?根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18号)—— 非法集资是违反国家金融管理法律规定,向社会公众(包括单位和个人)吸收资金的行为。非法集资行为需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性四个特征要件,具体为:

1,非法性:未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;

2,公开性:通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;

3,利诱性:承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;

4,社会性:向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

以前很多人都以为,所谓“金融创新”—— 或者说那些规避法律的高招,是一群智慧超群的人,在爱琴海的游艇上,喝着咖啡,抽着雪茄,晒着太阳,还有一群比基尼美女环绕,灵感迸发的时候想出来的。对于这种思维逻辑,也许可以借用“贫穷限制了想象力“这句话来形容。其实,在刀光剑影、血肉横飞的金融市场上,真正能够最后杀出重围的人,都是“一将功成万骨枯”,他们的那些阴谋与智慧,都是在巨大的生存压力之下,都是在背水一战的绝境之中,都是在生命的潜力被巨大激发的情况下,才逐渐形成的。也许这个时候可以说:“哪有什么岁月静好,不过是有人在负重前行“啊!

房地产公司的表外融资套路

房地产公司旗下的财富公司,通过发行股权投资基金的方式募集资金,实际上就是我们所说的“名股实债”。

所谓“明股实债”,是指公司融资行为从明面上看是股权融资,可实际上却是债权融资。须知,金融风险的发生,往往是因为公司负债过多、杠杆率过高而造成的,如果通过“明股实债”的操作,将负债包装成股权,那明眼可见的风险,瞬时遁入无形,藏匿的风险一旦聚积爆发,往往让市场措手不及,更具杀伤力。

值得关注的是,监管机构在检查中发现,“明股实债”的操作往往与房地产违规融资、金融嵌套,甚至是一些监管套利的案件联系紧密。

尤其是在私募股权基金投资模式下,”明股实债“则是由私募股权投资基金以权益投资方式投资房地产项目公司,而以特殊分红条款或回购等方式来进行退出。需要指出的是,私募基金并不具备放贷资质,其借道“明股实债”以股权投资加回购方式完成债权投资行为完全属于违规行为。

为何不少高危地产公司都不约而同地选择财富公司作为募资通道?道理很简单,因为财富管理公司的机制体制决定了无论是监管还是内部管理,都相对灵活和宽松—— 这就是所谓的“监管套利”。

如果是以股权基金的形式跟投地产项目,一般都会约定保底收益+利润分成,显然符合‘明股实债’的特征。

房企和信托公司、财富管理公司的合作不止体现在融资上,在房产销售过程中的合作往往被忽视。“能买得起私募和信托的高净值客户,实力雄厚、有资产配置需求,也是重要的房产业客户,比如房企某个项目快完工了,经常会有理财师带着这些高净值人士去看房。”

房地产公司的表外融资套路

不过,随着2020年“三道红线”的政策出台后,房企表内融资能力、杠杠比例受到约束,一部分房企转而加大了对财富公司渠道的依赖程度,然而这类融资往往又不体现在报表中,明面上的杠杠率会趋低,实际上的兑付压力只是延后,在一定程度上误导了合作伙伴和投资人。典型案例是前述谈到的港股投资集团,其“三道红线”全部达标下,还是出现了财富管理公司逾期兑付现象。

令人啼笑皆非的是,在房企爆发危机后,这些资管产品的投资者往往又会再次被“割韭菜”——房企无力偿还现金,很可能推出“以房抵债”的方案,但这些房产要么不是现房、要么定价虚高,或装修、物业简陋。

那么,对于财富公司的监管是否到位呢?是否需要参考对银行、信托的监管,对财富管理公司的募资中的地产投向比例设置上限?

按照央行发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,商业银行对房产行业的融资支持占比不得超40%。相比之下,大部分依托房地产企业背景的财富管理公司,募资大部分都投向了本公司的地产项目。

就在今年10月,央行行长易纲在参加BIS监管大型科技公司国际会议时强调,下一步将落实好金融控股公司监管,实施并表管理、规范关联交易。此前在2020年9月,央行就发布了《金融控股公司监督管理试行办法》,要求开展金融业务的平台公司设立金融控股公司,将集团内从事银行、证券、保险等金融活动的机构全部纳入金控公司监管。

不过《办法》的监管重点仍是持牌金融机构,对于财富管理公司、金交所等机构,覆盖力度有限。例如《办法》对“金融机构”的概括并不包括私募基金。而且从去年以来的监管实践来看,更多针对如蚂蚁集团这般依据互联网来展业,具备垄断潜力的企业,对于房企体系下、围绕房产主业展开的金融业务,监管力度仍尚未完全触达。

房地产公司的表外融资套路

在中国当下的环境下,防范风险的最好方法,是未雨绸缪,防患于未然。风险一旦发生,维权成本非常的高。不过也并非完全没有办法,俗话说:问世间情为何物,那就是一物降一物。就看你是否能找到这样的高人了。

相关阅读:《恒大融资的真实逻辑》

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