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恒大融资的真实逻辑

每日一贴 周跃立 铁肩担道义 评论

在金融江湖上行走了几十年,同各路神仙(也可以叫做妖魔鬼怪)打了几十年的交道,学会了一种看问题的方法—— 即“透过现象抓住本质”的思维方式,按照《西游记》上面的说法,就是太上老君的炼丹炉,赋予了我们这种金融老兵一双“火眼金睛”。

恒大融资的真实逻辑

一,引子

比如,看到某位江湖老大(比如房地产老板)在四处捐资做慈善的时候,一般人都会以为:他是钱多的用不完了—— 这是正常人的思维逻辑。但是在我看来,这个时候他不是钱多的用不完了,反而恰恰是他最缺钱的时候。

因为,这个时候他需要给社会,给公众、给外界树立一个形象——也就是人们得到的那个“钱用不完”的形象。有了这个形象,才可以四处融资,才可以借到更多的钱。这有点像化妆成美女的白骨精,唐僧猪八戒看到的就是美女,而孙悟空看到的却是一堆骷髅白骨。

其实,这种“透过现象看本质”的本事一点也不神秘,有句老话叫做见多识广。其中的逻辑就是:要见得多,才能识得广,才能透过现象看到本质。说的更透彻一点,就是你吃的亏多了,交的学费多了,经验和教训也就多了。只要不是特别愚笨,自然而然都会逐渐总结出来,当然,如果你的悟性更好一点,那么学费就会少交一点,吃的亏也会少一点,也就能早日练就一双火眼金睛。

其实,很多事情都有某种共同的规律性,比如如何看《新闻连播》这个问题,有些愤青类的人物(不管是老的还是嫩的)总是说:老子从来不看新闻连播。其实,我真的替说这种话的人感到非常可惜,因为他不知道自己放弃了一个获取重大信息,甚至是获取重大发财信息的平台。

只不过,如何看《新闻连播》,这当中确实蕴涵着重要的思维方式问题,或者说方法和艺术的问题。如果只能傻呵呵的看着各种会议,各种领导人接见人民群众的场面,而在旁边激动,那确实可能是白看了。俗话说:得法者事半功倍。在《新闻联播》里,有人看到了歌舞升平,有人看到了“厉害了我的国”,有人却嗅到了政策、趋势、风向等重大的机会。

恒大融资的真实逻辑

二,方法论:如何看《新闻联播》

下面,我把看《新闻联播》的一点经验跟大家分享一下:

第一个经验:各国领导人来访这种新闻是很重要,般就意味着双边可能达成某种协议,很多外贸的机会就是这么产生的。如果新闻里说双方亲切友好的交谈,那么合作的可能性就非常大。如果双方领导人坦率交谈,就说明分歧很大,暂时无法沟通。如果新闻里说交换了意见,意思就

是会谈各说各的,没有达成协议。如果新闻里说深入交换了意见,意思就是双方无法达成协议,吵得厉害。如果新闻里说增进了双方的了解,意思双方分歧很大。如果新闻里说会谈是有益的,说明双方目标暂时相距甚远,能坐下来谈就很好。

第二个经验:领导去哪里出差很重要,如果去上市公司参观,那么接下来就差不多要买这个公司的股票。如果去参加某个展会,这行业的股票就保持关注。如果领导到了某个地方,开了个会,还播出了会议的部分内容,这个地方接下来就会变革的可能,比如雄安。

第三个经验:每年的几号文件很重要,往往代表某个领域有政策的支持,比如一号文件大力发展高科技农业。那么最好是马上去买地,然后来点高科技农业,比如花卉啊,比如自动化水稻田啊,然后等着政策的扶持。

第四个经验:跟着领导出访的团队也注意观察,往往带的团队成员都是要真刀真枪跟人签订单的,而且一般这些企业家都是在一段时间比较安全的。所以这样的企业是看好的。毕竟在中国,企业做大了,就不仅仅是经商了。

第五个经验:地方大员的调动也是重大新闻,一般来说经济发展好的地方调去经济落后的地方,那么对后者这样的城市就该埋伏了。比如合肥的领导调去重庆,那就意味着重庆的房价可以涨了。如果经济落后的地方的领导调去了经济好的地方,那么就是去稳定去了。接下来这个地方的热度可能就要降一降了。喜欢买房的可以特别留意这方面的新闻。

第六个经验:如果新闻里特别让一个犯罪分子去道歉,一般两种情况,一 是民愤极大需要去缓和。另一种情况就是警告这个领域的其他人,所谓杀鸡骇猴,那么就需要小心了。比如某段时间让微博大佬去新闻里忏悔,那意思就是接下来要严管微博,不允许再做同样的事情了。那么普

通人就别不知死活往里冲了。

第七个经验:另外在新闻里说要让大家宽心的事情,都要多长个心眼,尽量反着想。比如说外汇不要出逃,那么我们要反问的是,别人为什么要兑换外汇。再比如播出某企业家说中国税负不重的新闻,那就想想是不是真的不重。这种都属于引导类的新闻。

归纳起来是这样的—— 对于告知性的新闻,在往隐藏着机会。对于引导类的新闻,往往反面更有机会。

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三,“如何融资”是老板们的生存秘诀

按照“透过现象看本质”这个逻辑,我们就可以明白—— 那些在江湖上牛逼哄哄的大老板,到底有多少钱,只有天知道。但是有一点是非常明确的,就是不管他号称资产有几十亿几百亿,几千亿甚至几万亿,但在他的资产中,至少大部分甚至绝大部分,都是融资来的,说的直白一点,就都是借别人的钱堆起来的。

在这当中,主要是是借银行的钱(当然也是我们每一个存款人的钱)。而当金融工具玩熟了之后,还可以通过信托、票据、资管、私募等等方式,借到更多的钱。因此,对于这些大老板(尤其是房地产老板)如何融资,如何借钱,如何能够搞到很多很多的钱,就是他们的生存资本,或者叫做生存秘诀。

前两年在社会上广泛流传的一本融资秘籍,叫做《华夏幸福的“花式融资”》,简要摘录如下,可以帮各位开开眼界(不感兴趣的朋友,可以跳过这部分)

1、销售输血法

比利润更重要的现金流,快速拿证、快速售房、快速回款才是王道;

2、信托借款

信托是所有融资成本中最高的,但门槛较低,选择面广,数额巨大;

3、发行公司债

举例仅华夏幸福2016年第二期公司债发行规模就达30亿元。对象直接,操作省心,违约信用风险大;

4、债务重组:以子公司全部资产抵押银行抵冲到期债务,银行对其债务重组,重组其间间接延长融资期限;

5、夹层融资:明股暗债,其表面看起来是股权转让,但实际约定未来回购,以差价作为利息,介于股和债之间,而日“夹层”;

6、售后回租式融资租赁:将开发的项目卖给融资租赁公司,比如工业园区的管线,后者再将管线回租给华夏幸福,华夏幸福每年支付租金,当时的项目款就是融资资金,租金就是利息;

7、债权转让

2014年,同属华夏幸福旗下的京御地产欠大厂华夏19.78亿元,大厂华夏以其中到期的18.85亿作价15亿卖给信达资产,其中的3.85亿就相当于大厂华夏回收的现金成本。

8、应收账款收益权转让

把未来要收的钱提前卖给信托公司,以一定的融资成本回收现金流;

9、资产支持证券(ABS)

2015年上海某资管公司将华夏幸福旗下项目物业费收费权作为支持证券在上交所发行了23亿元的优先资产支持证券;

10、特定收益权转让

将旗下开发的项目转让给同行业公司,并签署《商品房买卖合同》;

11、股权收益权转让

银行受让华夏幸福下属公司持股的子公司,期满后向银行进行回购,期间的股权收益作为支付利息;

12、战略引资

资管公司注资华夏幸福旗下投资公司,享受投资收益、利润分红,后者获得注资款再转给华夏幸福母公司;

13、特殊信托计划

以子公司间的债券作为基础资产,通过信托公司受让方式获得资金,继而支付信托公司利息;

14、关联方借款

董事长王文学担任廊坊银行董事期间,华夏幸福子公司多次在廊坊银行获得贷款,故为关联方借款;

15、夹层式资管计划

先由投资公司成立以华夏幸福子公司名义发行的资管计划,再由券商资管计划投资之前成立的资管计划;

16、定向增发

方便快捷,股权市场再融资最有效的途径;

17、委托贷款

名为贷款,实则却不是银行贷款,由个人出资走银行渠道,曲线获得贷款,银行收取中间费用;

18、银行承兑

快速便捷的现金流回收渠道;

19、银团贷款

一家或数家银行牵头,多家非银机构组成的集团,采用同一种贷款协议向其放款,对于地产商而言,这些银团的信心,往往比成堆的黄金更值钱;

20、短期融资券

房地产商惯用的融资方式;

21、股票质押

高比例的质押往往含有爆仓风险。

恒大融资的真实逻辑

四,恒大融资的真实逻辑

在房地产江湖上,华夏幸福绝对是个融资高手,也许还是数一数二的高手。但到底是不是No. 1 ,这个还真是难说。至少,像最近爆雷的恒大集团,与华夏幸福相比,两家至少是难分伯仲。仅仅是恒大对中国金融监管研究之透彻,在看似合法合理的空间之内,成功地将自己做到了中国最大(世界最大?)这当中绝对有着教科书式的意义。值得中国的金融监管部门,广大的房地产老板,尤其是号称高智商的律师阶层,好好的学习和琢磨。

恒大地产,为了冲击A股上市,在当年密集引入了三个轮次的战略投资者,引资总额达1300亿。这个庞大的股权融资行动,也把恒大地产的估值推向了惊人的4000亿规模,并助推许家印于次年坐上了中国富豪榜的头把交椅。

仅以其中一支私募为例—— 嘉寓汽车配件威县(有限合伙),以恒大供应商的身份,两次加入到许家印的引战盛宴,出资总额高达70亿元。

这是什么概念呢?作为一家门窗幕墙类公司,尽管涉足了部分光伏业务,嘉寓股份当年的收入不到30亿,利润1亿出头。整个上市公司的市值,也才50亿左右。

一下子拿出70亿,相当于上市公司七十年的利润,成为一家房地产公司的财务投资者。如论怎么看,都显得极其突兀与违和。一个具有正常思维的人,都会马上发出这样一个疑问:

他们哪来的这么多钱?

恒大融资的真实逻辑

从这个例子入手,我们就可以抽丝剥茧,看清楚恒大融资真实的逻辑,到底是怎么样的?

我个人觉得,在战术层面,华夏幸福的融资手段,也许确实让人眼花缭乱。但是,在战略层面,恒大集团也许就比华夏幸福高出了几个段位。

由于这方面的内容实在太过丰富,不可能面面俱到,这里不妨先举一个例子—— 恒大人寿。

这是恒大集团2015年底通过并购获得的一个寿险公司。许家印曾对这个保险牌照寄予厚望。他在恒大足球参与的一场亚冠决赛中,为恒大人寿安排了最惊艳的亮相。他曾要求恒大人寿一个月卖出100亿的保险产品,并在三年内做到千亿资产规模。

恒大人寿做到了,它赶上了一个险企野蛮生长的末班车。目前,其总资产超过2000亿,去年保费收入710亿元。不过,随着监管格局调整,保险行业的无序扩张已被遏制,安邦、生命人寿等险资神话已很难复刻。2017年,恒大人寿曾因激进投资股市而领到罚单。

2016年初,光大旗下拥有险资PE牌照的合源资本,密集成立了十余支私募。这些私募后来陆续接受恒大人寿增资入伙,成为恒大人寿从事另类投资的通道。观察这些私募最终的投向,却出现了不少我们所熟悉的身影。

向下层层穿透,除了投向恒大系的相关公司外,恒大人寿数百亿险资资金,还通过险资PE通道和其他私募基金的中转,流向了嘉寓、广田、宝鹰、新明珠等重要的“供应商”。这些供应商于2017年出资成为恒大战略股东。

这或许意味着,他们从恒大人寿处获得的资金,很可能最终充实到了恒大地产的股本当中。看似弯弯绕绕、混沌不明的资金流向,实则藏着清晰的关联融资脉络。

因此,我们可以这样说:恒大,给中国的金融监管带来了一个全新的挑战。

恒大融资的真实逻辑

以上文提到的恒大引战为例,如果恒大跟这些有意入股的伙伴们事先约定,你们不要几个亿几个亿的投我,要投就投50亿、70亿,不足之处我安排旗下的银行、保险公司给你们配资——请问,这算关联交易吗?这算“自融”吗?如果没有约定,而只是出于合作共赢的默契呢?

在企业顺风顺水的时候,这个利益联盟里的各个相关方,都可以获利。而一旦爆雷,那些隐藏的债务关系与担保责任,极易摧毁一家企业。

抽屉协议下的战略投资,更像一个约定了收益和回购条款的“明股实债”。恒大地产1300亿战投,在去年底有近千亿资金“债转股”。这其中,有多少“真情”,又有多少“假意”?有没有催生更多的抽屉协议,或隐形债务?还有没有更多隐于幕后的出资人?具体有多少资金来自恒大自己的金融机构?……

这些谜题,还有待解答,也值得监管部门去追问。这些问题的答案里,或许藏着恒大此轮危机的一些根源,以及危机演变、恶化的部分真相。

最后,我想发一点感慨:

真正的金融高手,也许不在金融机构里。真正的法律高手,也许不在律师队伍里。他们在哪里呢?还是那句老话:“高手在民间”啊!

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