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房企融资难商票折价近四成

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随着融资政策持续收紧,房企融资利率走高,不少人感叹:“当房企的业主不如当债主!”王禹(化名)是一名商票中介,负责对接供应商与资金方,从中赚取佣金。商票指由金融公司或企业开出的短期票据,委托由银行以外承兑的付款人,在指定日期无条件支付确定金额给

“在房地产领域,商票可以理解为房企向供应商打的欠条。供应商在承兑期限前需要现金时可以转让商票,但需要贴息。”7月4日,王禹告诉记者,现在市场上资金紧张,部分房企的商票折价35%-37%。这意味着,一张100万元的商票,中介只需要花63万-65万元就可以买到。

王禹表示,承兑时间最长为一年,兑现周期较短。如果顺利,投资年化回报可观。但今年多家房企商票兑付延期或无法兑付,买商票要做好亏掉本金的准备。有的商票流入市场时已接近兑付期限,届时能否要回本息各凭本事。

房地产金融高压下,当前房企融资已十分困难。研究院数据显示,上半年房企融资规模为5480亿元,较去年同期收缩超千亿元;境内票券平均票面利率5.07%,同比上升79个基点。据克而瑞研究中心不完全统计,2021年上半年100家典型房企融资额同比下降34%,是2018年以来最低水平。

房企融资难商票折价近四成

“能发债已经不错了”

由于发债条件限制较少且可以提前赎回,美元债一度是房企融资的首选渠道,也是融资环境冷热的重要衡量标准。

7月3日,中型房企财务总监姜杰(化名)对记者表示,今年多家规模房企债务爆雷,导致市场信心不足,美元债市场持续降温。

“某头部房企是境外资本的心头好,但5月也出现发不出债的情况。”姜杰说道。

近期,姜杰所在的房企发行了一笔利率超过12%的美元债。

“能发债已经不错了。”姜杰告诉记者,房企关注的不是利率高低,而是能否成功发行。

如姜杰所言,当前正值房企美元债寒冬。今年上半年,境外债市场持续低迷,发债规模收缩明显,票面利率呈不稳定波动。研究院数据显示,今年上半年,境外融资规模同比下降29%。

房企境内融资同样受限,整体呈现规模缩减、成本走高的局面。

根据研究院统计,2021年上半年,房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,规模累计增速连续两年下降,融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。境内债券融资方面,上半年,房企债券平均票面利率5.07%,较2020年同期上升79个基点。

在融资环境持续收紧状态下,房企融资两级分化。记者梳理发现,有央企国企资质背书且规模在行业前十的企业更受资本青睐,如中海、越秀、等房企发行了多笔利率不到3%的债,而部分信用评级低且杠杆较高的企业发债利率超过10%。

日前,发布研报指出,房企债权类融资监管趋严,不同债务负担的房企融资能力和偿债能力有所分化。长期来看,房企信用资质分化是趋势,房企自身禀赋如股东背景、土储质量、拿地能力和融资能力将成为房企分化的关键。股东背景优、经营能力强、财务安全度高的房企信用风险较为可控,且竞争优势有望持续。

积极开辟新融资渠道

目前,房企融资正遭多面夹攻。一方面,房地产融资政策监管持续加强,监管部门拟将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报;另一方面,房贷集中度管理成效初显,房贷办理周期拉长,房企回笼资金难度增加。

传统“拿钱”渠道全面受限,房企不得不开辟其它融资渠道,分拆旗下商业和物业板块上市已成行业主流。

6月28日,旗下物业公司登陆港股市场;7月2日,旗下物业公司成功于香港联交所主板正式挂牌上市;旗下物业板块已完成全球发售,预计7月16日上市。

今年以来,已上市物企共达45家,递表排队等待上市物企达24家。中指研究院预计,到2021年年末,物管板块上市公司总数量有望超70家,较2019年年底增长超150%。

对急需资金的房企而言,分拆旗下商业和物业板块上市是比划算的买卖,不仅可为企业开辟新融资渠道及降低融资成本,减轻母公司的负债压力;商业和物业板块收入稳定,也能为房企带来充足的现金流,减轻销售端的压力。

相比于地产板块,商业和物业板块能获得更高的估值,更受资本市场青睐,融资通道也更顺畅。记者统计发现,港交所上市物管企业的平均动态市盈率超过30倍,而内房股平均动态市盈率低于10倍。

与此同时,公募REITs落地,房企融资难题或迎来破局。

6月21日,首批9只公募REITs上市交易,标志着国内公募REITs试点正式落地。上市首日,9只产品全线飘红,涨幅最大的蛇口产园录得14.72%涨幅。

7月5日,一名房产地产分析师对记者表示,公募REITs为房企提升存量资产流动性提供了可能,房企能盘活资产后减少资金投入。另一方面,公募REITs市场认可度高,资金进入积极性也更高。未来公募REITs将成为房企融资突破的新方向,与REITs相关的概念股或迎来爆发。

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