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传言融创收购蓝光?杨总出来打董小姐脸了!

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等到传言四起的时候,壶中之水已经快煮开了。最近,市场上传言蓝光发展要跪了,融创要收购蓝光。其中董小姐的一篇文章将融创收购蓝光描绘的跃然纸上并且获得10W+的阅读量,文章号称是做了大量采访,得到一些独家内情与线索。

这篇文章引起了蓝光债券和商票价格的大幅波动,蓝光的杨总终于是坐不住了,亲自带队出手打董小姐脸。

今天蓝光董事长杨铿、常务副总裁兼首席运营官杨武正、副董事长兼CEO迟峰、CFO欧俊明召开了线上电话会议,来澄清市场上的一些不实传言。会主要是公开澄清了下面几个方面:

1、在此阶段出售嘉宝(物业公司),是觉得嘉宝现在在市场上处于高点,现在价值变现对我们的地产板块有较大的现金流补充,保证地产板块的现金流安全。家宝已于上周完成交割,并且所有资金已经到位。主要用途中有20亿用于了4月25日的境外美元债的兑付。

2、长期来看,我们认为引战也是提升公司整体抵御风险能力的方式。同行中也有引入国企或者央企、险资,大家的考量点肯定都有不同。公司也有考虑,但不是盲目决策,更不会甩卖公司。现在部分自媒体的信息是做出了过度的解释。

3、另外有传说我们总部搬离上海的事,我觉得是谣传。从公司在深化全国布局和加大华东操作的背景之下,蓝光从去年开始完全推动了上海加成都双总部,我们前年总部就搬到上海了。上海总部建立之后,对公司的健康发展,抢占资本高地、投资高地和人才高地发挥了积极的作用。

4、公司不会把利润摆在前面,而是把流动性需要摆在前面,三四线的区位盘会以打折促销的力度来确保回款,保证实现经营预算目标。

5、有媒体上提到公司有大笔民间借贷以明股实债方式做隐藏,真的很难理解逻辑是怎么来的,因为明股实债不可能存续期很短,这一大笔的民间借贷做明股实债,我不知道怎么能够可以做得到,这种传闻确实是有点不合逻辑。 对于房企,大家有些共识:前20名一半天堂一半地域;20-50名痛苦挣扎;50名开外等死。

蓝光已经比较难了,风险需要重视,但是谣言不可取。

传言融创收购蓝光?杨总出来打董小姐脸了!

蓝光发展会议纪要如下:

蓝光发展会议纪要

调研时间:2021年4月27日(星期二)

调研地点:线上电话会议

参与人员:董事长杨铿、常务副总裁兼首席运营官杨武正、副董事长兼CEO迟峰、CFO欧俊明

一、公司近况及传闻回应

杨铿:今天的会议主要是基于近期市场有一些传闻造成了债券价格的大幅波动,在此我给大家表个态,无论是蓝光发展,还是我本人,都会本着对社会、对投资者、对合作机构负责任的态度来经营公司,发展公司。

杨武正:首先在此向各位投资人道歉,对周末出现的公司舆情的发酵产生了错误预判,没有提前与各位投资人进行沟通。在此我先对最近投资人比较关心的几个方面做出回应。

首先关于嘉宝股权的出售,本身从嘉宝资产配置的角度,公司从战略上认为,随着龙头物业上市和收并购的加剧,物业板块的分化效应会逐渐加大,龙头企业的发展速度会出现较大的增长。我们在此阶段出售嘉宝,是觉得嘉宝现在在市场上处于高点,现在价值变现对我们的地产板块有较大的现金流补充,保证地产板块的现金流安全。家宝已于上周完成交割,并且所有资金已经到位。主要用途中有20亿用于了4月25日的境外美元债的兑付。

关于一季度的销售指标以及达成情况,我们现在预估2021年的整体销售金额会在1158亿,同比增长是10%,并表规模大概在800亿左右,权益销售比在70%。今年的回款预估在700亿,其中上半年300亿,下半年400亿,回款率在85%。分区域来看,华东会占到今年回款的30%,西南占比25%,华中、华北、华南共占40%。通过20年的投资布局以及调结构,整体运营能力有非常显著的提升。今年的经营情况非常好,突破了过去30年的历史记录,一季度实现销售252亿元,回款173亿元。4月份截止4月25日,回款金额是38亿,预估到4月底可以实现50亿左右的回款,同比20年1-4月份,增长在95%左右,本身1-4月份的销售情况,也确实有所提升。

举项目例子来看,嘉兴的项目1月底开盘,当天去化100%,回款率高达95%。温州28亩项目在疫情管控下分批次开盘,去化95%,比竞品高出了30%的溢价。金华22亩项目在春节前抢开,踩准了返乡潮的节奏,当天去化108套,合肥的半岛公馆从20年到21年,整体流速增加了两倍多接近三倍。现在新开的项目去化率基本上都在80%多,商业计划书的完成率也是80%多。

下阶段的投资,因为二季度我们希望还是以现金流回笼为首要目标,在此期间我们深耕的一些区域,如果有不出钱或者少量出钱的收并购或者勾地、一二级联动的项目,我们会看机会进行获取。但如果需要占用大部分资金可能不会考虑,主要精力会放在现金流回款、快速抓回款的层面。投资铺排可能到下半年会按照回款的35%来进行,持续调结构,进行稳妥现金流的安排。www.cdhptxw.com/mryt/3030.html

股权层面:蓝光发展在杨主席手上经营了30年,一直是追求控制风险、保证流动性安全、对投资者、客户、员工负责的底线。在不是特别良好的市场或者周期下,公司不会对资本市场或金融政策做太高的预期,长期来看,我们认为引战也是提升公司整体抵御风险能力的方式。同行中也有引入国企或者央企、险资,大家的考量点肯定都有不同。公司也有考虑,但不是盲目决策,更不会甩卖公司。现在部分自媒体的信息是做出了过度的解释。在此向各位投资人再度重申,公司一定会把主要精力放在经营层面上,特别是提高回款,提高经营性现金流,我们会把绝大部分时间都放在提升经营性现金流上。公司主要考虑在项目层面上引入合作方,以平衡短期现金流和长期发展的考虑。在有适当机会的情况下,也会考虑在股权层面引入财务实力较强,对公司长期发展有利的财务投资,但仅仅是在财务层面,目前没有考虑过出让控制权,更不会去甩卖公司。

我们引入战投的出发点会从全盘出发,寻求对公司发展有帮助、对公司增强竞争力有帮助的方案。根本目的是保证公司的长期平稳发展,对投资人一定会负责到底。有比较确定进展的时候,公司肯定会遵循上市公司的规定进行披露。关于项目层面的合作,公司确实会考虑引入合作方,但是一定不会甩卖资产。

二、投资运营和组织结构

迟峰:在投资方面,2021年蓝光发展还是坚持2+n的原则,持续调结构。2+n主要还是聚焦重点区域,在大华东和大西部进行深耕细作。20年大西部和大华东新增的土地占总资源7成,其他区域占了三成。21年华东新增资源不得低于40%,其他地区作为重点补充。继续坚持三个倾斜原则,向能力强、市场好、周转快的地区去倾斜。投资结构方面,坚持8+2的原则,新一线、二线和强三线占80%,其他占20%,持续提升城市能级。20年新增资源多分布于高等级城市,已经提起来了。另外39个深耕细作的城市新增资源不得低于50%,持续提升城市能级。项目选择方面,20年聚焦高周转项目,拿中小地块大概在15万平米以内,中高周转的占比不低于80%,聚焦现金流多、开盘快、回款快的项目,21年我们会持续。整个拿地的投资布局、结构和项目选择,我们从去年到今年基本上就是深耕细作往前走。拿地模式继续因城施策,因地制宜,以招拍挂为主,收并购和一二级联动为辅,都没有大的变化,21年要做深做实。另外20年末公司的货值有2800亿,完全可以支撑公司2~3年的发展。2021年就是量入为出,结合市场情况,在保证公司现金流安全的前提下,进行动态管理,严格控制拿地资金占整体回款的比例,主要回款用来保证公司的现金流。在投资节奏上,上半年适当控制招拍挂的节奏,二季度主要通过收并购、合作、一二级联动等多元化的方式进行获地。下半年看情况进行投资,保证公司可持续性的健康发展。

在运营方面,简单的说还是调结构,拿快周转的地。20年我们做的不错,新拿的地商业计划实现度占了8成,坚决落地成本费用的精细化管理,加大销售回款,降财务杠杆,确保财务的安全稳健。练内功、提能力、保业绩,是21年运营的思路。有几个小点,一是进一步提升存货周转,加快去化,提升现金流,确保资金的高效统筹力度。二是持续提升项目质量,适当降低权益占比,权益占比之前是70%左右,适当降低之后释放现金流以扩大土储。三是持续改善资产负债结构,三道红线的指标确保两项达成,力争三项达标。

组织方面,公司过去几年变化比较大,将以提效率为目标,今年进一步强区域、精总部、释放活力。公司最近在进行人才盘点,优胜劣汰,进行人员的优化,目前公司的组织和人员配置与年度1000亿的目标是匹配的。我们做了人员精简、高效运作。目前整体组织架构更加扁平,管理半径缩减了,效能得到提升。这是我们企业良性发展的正常调整。有一些媒体也对此进行解读,我觉得是有失偏颇的。在组织管理和人员优化方面,核心还是提升效率,效果非常明显,组织效率提升了,业绩也出来了,一季度业绩非常好。我们也进一步对区域进行授权,推动区域的公司化。比如说西北区域和华东大区两个重点区域,都是进行公司化运作。2021年在考核激励方面,更加聚焦业务、关注回款、关注利润,是我们最核心的事。吴总跟我都在亲自抓,销售回款这块的效果非常明显。

另外有传说我们总部搬离上海的事,我觉得是谣传。从公司在深化全国布局和加大华东操作的背景之下,蓝光从去年开始完全推动了上海加成都双总部,我们前年总部就搬到上海了。上海总部建立之后,对公司的健康发展,抢占资本高地、投资高地和人才高地发挥了积极的作用。长三角城市群一直是蓝光重要的战略区域部署,公司持续的看好长三角板块,未来也将继续坚持上海总部的运营和加强华东区域的投资战略定位,总部在上海也带动了华东区域的发展,因为我们在投资战略补给上一定要加大华东的力度,华东地区21年拿地占4成,利润空间很大。目前公司的主要业务部门都在上海,包括战略、运营、营销、投资、成本、产品、融资、品牌、人力、行政、数字科技等等,全部一直在上海办公,没有变过。所谓外边传撤离上海总部肯定是没有根据的谣言,现在没有,将来也不会有撤离上海总部的计划。未来我们会加大加强华东区域的力度以及上海总部的力度。从表现来看,我们在华东投资占比4成,销售占比是35%左右,这都是我们重仓华东、聚焦上海总部的情况。

三、流动性及负债

欧俊明:公司也有在关注现金流紧张的情况。总体来讲在过去10多年,开年地产融资环境就这么严峻是第一次碰到,三道红线再加银行两个集中度政策之后,确实在开年就产生了现金流紧张的效果。实际上各家银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧,按揭放款、开发贷放款堆积的情况比较多,房贷集中度管理对回款规模和速度带来的影响还是比较明显的。不仅一手房放款难,现在了解到银行对二手房的按揭放款很多都是全面停滞。在公积金的放款维度,一二三线城市的公积金余额与三四线城市存在放款需求剪刀差,一二三线是缺额的,四五线额度用不完,所以既有总量上的问题,也有结构上的问题。银行在放款顺序上,针对客户能承受的贷款利率也进行优先级排序。针对承受利率较高的,银行原则上是优先放款。从银行最希望做的业务上都是这么紧的话,对房地产企业的放款方面,受额度限制影响之后,更加趋于收紧和谨慎。

偿债方面,因为债券市场上出现了一些违约事例,公司上半年到期的债券,不像以往正常的融资环境下大部分可以通过再融资来覆盖,出现新发规模和到期规模之间的缺口比以往大。公司以高度负责任的态度和安排,提前做了应对准备,截止到最新境外美元债的这笔到期也已经安排了兑付,总共偿还了35亿。二季度紧张度肯定会明显下降,高峰主要还是集中在一季度。二季度到期的债券仅剩下5月底一笔6亿的公司债,下一个集中期在三季度,也是分月比较均匀,给我们预留了足够的间隔期,通过经营回款安排、支出方面的节奏把握,年内确保到期公开债务的兑付。从自身的节奏来看,偿债压力在年内应该是趋于下降的态势。公司肯定希望在做底线准备的基础上,如果资本市场有所好转,公司会积极跟各方面投资人保持良好沟通,肯定要做一些缩量发行,有可能还是想全力争取做直融市场的再融资。但是我们不会完全以乐观的预期为基础,还是会全力通过经营回款来应对各种极端情况下的安排。

经营性现金流方面,公司相应的措施中短期在抓经营方面,一季度已经产生了明显效果。虽然前面提到在按揭回款方面的外围环境并不是太好,但是我们通过积极处置一些时间比较长的存货,这类受监管限制比较少,包括团队也很努力跟银行有很好的沟通,合并范围内的口径在一季度实现回款173亿,全口径包括不并表的加起来有180多亿,这个态势在二季度还得到进一步延续。4月份我们预估可以回笼50亿,整个二季度回款应该不会比一季度差,同时现在市场上我们的项目在量价方面都有稳步向好的趋势。公司不会把利润摆在前面,而是把流动性需要摆在前面,三四线的区位盘会以打折促销的力度来确保回款,保证实现经营预算目标。在资源区划这一块也会延续一季度的安排,积极确保底线的兑付有充足的准备。项目层面的合作会降低我们在项目层面的资金压力,如果在股权层面引入战投的话,更是从根本性上尽快改变偏紧的流动状况,踏入稳健发展的态势。

支出现金流方面,我们是严控土地款,上半年基本上没有大的新增投入,也保证了上年未付的部分土地款做了到期支付。建安成本支出方面,严格按照生产经营的进度在控制,整个运营成本方面的下降在去年已经开始,今年是持续优化中,预计全年节省的直接现金流支出在10亿以上。现金流安排方面,因为前面跟很多投资人有过系统的全年计划的沟通,我就着重把变化点再讲一下。

融资方面,现在主要受影响的是直融发行,项目层面和金融机构的合作目前都是保持正常,大的像农行、建行、工行、民生银行都保持很好的支持力度。信托机构方面,像中融、中铁信托、百瑞信托同样也都保持良好的合作。正如年报披露的信息反映,去年底大概290多亿的货币资金余额对应今年280亿的债务到期规模,现金短贷比确实刚刚过1,虽然变绿了,但是一点零几应该说并不是满意的,所以今年接下来会通过债务结构的优化,通过适度的负债规模压降,经营性现金流加强来支持全年的现金收支计划,现金短贷比指标是今年大力度要改善的,摆在首位。

大家肯定也会比较关注到非标的偿付计划,非标21年到期的有120亿,主要用途还是去年拿地的一些前融安排,收并购项目对于资金的时效性要求也比较高,比较多的应用非标进行融资,大部分都是随着项目往前推进,由后续开发贷资金的到位加上项目的经营性回款来平稳覆盖。第二个我们都是把永续债纳入负债指标来计算,虽然在国内会计标准是可以作为权益性指标,但是我们跟债权人沟通,基本上都是把永续债涵盖在负债指标内来计算。近期来看,我们也会努力的做一些新债发行。但是从市场窗口上来看,难度还是比较大,希望大家密切关注公司正面信息信号和良性发展方面的经营效果,在市场逐步恢复到正常的窗口期,我们还是要积极做好发行的争取和准备。有不少投资人提到公司的回购,公司肯定是以资金铺排做综合考虑,节余资金首要考虑还是最大程度保障境内外到期债务和现金流的安全,这是公司在资金使用的最根本的原则。

有媒体上提到公司有大笔民间借贷以明股实债方式做隐藏,真的很难理解逻辑是怎么来的,因为明股实债不可能存续期很短,这一大笔的民间借贷做明股实债,我不知道怎么能够可以做得到,这种传闻确实是有点不合逻辑。公司在少数股东权益方面,基本上我们和开发商同行、正规财务机构有合作,他们有权益类投资,信托公司现在因为政策的引导也在减少,真正把业务重心放到权益类投资上面,基于项目质量和我们合作的意愿还是比较强的,所以在这方面引入的项目层面合作比较多。考虑到我们的权益占比,体现到报表上,少数股东权益在持续增加。

对于非并表子公司的担保金额,首先并表子公司的担保余额从金额上看起来有几百亿,大部分都跟现在所提的这些债务实际上是重合的。非并表子公司的债务20年末按照比例去担保的余额是31亿。20年末联营公司的有息负债是28亿,按应占比例算是13亿,这些项目的现金也有23亿,同样按比例算有10亿,基本上在并表范围之外担保的债务和现金,也跟表内项目的规律是一样的,是可以相抵的。

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