问天票据网介绍:承兑汇票贴现、票据资讯、票据知识、票据利率、背书、风险预警等问题

禹洲集团“渡劫”,靠什么翻盘?

每日一贴 李白玉 债市观察 评论

“禹洲集团去年的结转不理想,财报确实不好看。”董事局主席林龙安毫不回避,“解决问题的最好方法不是遮掩,而是坦然面对并认真解决。”这份坦诚的背后,是林龙安对于禹洲集团的自信。

禹洲集团“渡劫”,靠什么翻盘?

年报季,老牌房企禹洲集团喜忧参半。

喜的是疫情之年销售额仍高速增长40%,迈进千亿俱乐部,掌舵人林龙安三年前的承诺兑现;忧的是业绩成色遭遇市场质疑,营收下降、利润摊薄、表外负债、股债双杀等问题让其成为市场焦点。

生于厦门,禹洲集团难免被打上“闽系”的刻板印象,1994年成立,2009年敲钟,2016年“迁都”上海,2021年规模千亿,与同乡作比,禹洲集团扩张的节奏事实上还算稳健。

2015年之前,禹洲集团大抵上还是一家低调无名的区域房企。那年之后,它的声量逐渐大起来——稳居合肥房地产市场销售金额冠军宝座;进军苏州仅仅两年,即获得单城市破百亿的耀眼成绩,2020年7月在“李嘉诚跑了”的讨论中接盘成都高新区长实项目获得异常的关注……

另一家“闽系房企”泰禾正在等待万科的“干货”救援,处于高速发展期的禹洲集团在此时交出一份连林龙安自己都坦言“不好看”的财报,引发市场看衰在所难免。

不过这股乱流没有持续太久,禹洲集团平稳化险,成立27年的老房企,穿越周期自有一套。

大体来看,板斧有三。

现金充足,回购稳军心

年报发布第二天,禹洲集团股价急挫近8%,以2.32港元/股收盘。数据显示,3月22日至今,15天的时间,禹洲集团股价最高跌幅超过20%。债市方面,多只美元债在三月末遭抛售,其中2025年2月到期的美元债创出去年4月以来最大跌幅,2026年8月到期和2027年到期债券跌至今年1月份上市以来新低。

禹洲集团迅速祭出第一板斧,回购。

3月31日,发布2020年业绩的第二天,禹洲集团连发数条自愿性公告,宣布董事长及控股股东自愿增持股权、股权激励计划和于公开市场回购于2025至2027年间到期的长年期美元优先票据。已购回的2025年票据、2026年票据I、2026年票据II及2027年票据合共1600万美元。4月1日,公司又于公开市场回购2025年到期的长期美元优先票据400万美元。前后两天已累计回购2000万美元优先票据。

而在股市上,为提振资本市场信心,林龙安直接出资325万港元,以每股2.5港元价格于公开市场增持130万股公司股份,使其直接或间接持有禹洲集团股权比例达到58.8%。

同时,禹洲集团亦公告披露,以企业共计808万股股份作奖励计划之用,成立员工激励信托,股票平均代价约为2.315港元。

禹洲集团“渡劫”,靠什么翻盘?
禹洲集团总部大楼

“禹洲集团的现金压力不大,平均还债期限是3.0年。而且这一块我们已经做好了一系列的安排,现金流方面可以说是很良性的。”林龙安曾如此对媒体表示。

具体而言,禹洲集团2020年净负债比率为85.80%,平均一年内到期债务为188.84亿元,仅占总债务的三成;截至期末,禹洲集团手头现金流约为344.69亿元,现金短债比为1.83倍。从融资成本看,截至去年末,禹洲集团的平均借贷成本为不算高的7.19%,较2020年6月30日下降0.03个百分点。

由于公司剔除预收款后的资产负债率为77.9%,目前禹洲集团仍归为“黄档”,只踩中一条红线。现金流的确无忧。

高增长之下还能够借到期限长、风险低、利息低的钱,禹洲集团融资能力不俗。这归根结底还是因为资金方看好禹洲集团强劲而稳健的发展势头。

真金不怕火炼,在经历3月末的波动之后,禹洲集团旗下多只美元债的收益率显著回落。因为债券是对买入成本进行定价。显然买价越高,再持有到期的收益率越小,也说明债券收到追捧程度越高,投资者对公司赎回债券的信心越高。股市方面,禹洲集团股价已基本稳定在2.2港元/股附近,没有进一步下跌。

稳住投资者的,还有实打实的大手笔派息,这是衡量一家上市公司含金量的重要指标。

以长期派息、高比例派息为特征的禹洲集团素来有“现金奶牛”的雅号。即便2020年利润表现不尽如人意。禹洲集团还是以不低于核心利润的30%的标准宣布派发末期股息每股21.5港仙,连同中期股息每股12港仙,过去一年股息合共每股33.5港仙。

“上市11年来,禹洲集团每股累计派息已远超上市价格,充分显示出了我们对股东的诚意。”林龙安在业绩发布会强调。

交付项目待释放,半年报可期

禹洲集团2020年收入为人民币104.11亿元,实现毛利4.79亿元,归母净利1.17亿,三项数据都同比大降。

“房子其实都卖出去了,卖光了,但是部分房子去年年底没有完成交付,结转数减少了,所以损益表就不好看了。”林龙安对“观点地产新媒体”表示。

管理层在业绩会上解释称营收利润闪崩的原因有三:

其一,公司报告期内收入减少一方面是由于受疫情影响,上海的若干物业项目的开发进度,以及武汉及唐山的物业交付有所延期,导致收入递延确认;

其二,现在很多项目都需精装修完工才可以整体交付,以前有些是可以分批次交付的,毛坯先交再交精装修。但是现在根据当时的合同约定,只能精装修完工才能交付;

其三,公司将住宅开发物业按照非全资子公司的处理放在了收入里面。但上述操作在年报的审核中行不通,审计师出于并表的要求将这部分业务放在了联营、合营公司里,“而这一块是利润比较高的项目,也确实是我们可以并表的。但并表需要补充一些条款,而且因为时间的关系其实比较困难,所以我们只能在合营公司里面去体现”。

禹洲集团“渡劫”,靠什么翻盘?

据财报,2020年,集团应占合营联营公司盈利共计约2.3亿元;合营联营公司总收入合计约108亿元,其中禹洲集团约占36亿元;合营联营公司合约负债共计近500亿元。

摩根大通认为,如果将延迟交付的人民币120亿元和合营公司的人民币60亿元增加至2020年确认收入的人民币104亿元中,那么2020年的确认收入就将与2019年人民币230亿元的收入亦会有22%的增速,这样2020年的收入就是合理的。

因为房地产行业特性,合约负债在交房之后才会被确认为收入。目前禹洲集团自身表内合约负债228亿元,加上联营合营之规模,必然会对未来半年或一年的业绩提供有力支撑。

林龙安透露,今年上半年禹洲集团的交房不会低于120亿元,去年未能顺利结转的项目都有了进展并陆续交付。

从今年一季度销售数据看,禹洲集团的发展如料想般强劲。今年1-3月,禹洲集团实现累计销售金额为人民币220.98亿元,同比增长113%。

短暂的乱流不会影响既定的航线,如汇丰研报所言,禹洲集团2020年收入及毛利率下降是由多种因素共同驱动的,这些因素是一次性的,并且不太可能在2021年及以后出现。

这是禹洲集团不太慌的第二个原因。

但作为一家千亿房企,关于交付确认的失误实属低级。林龙安也在采访中表示,接下来禹洲集团在制度化建设方面,包括公司内部的管控体系方面,要重新梳理跟反思。同时,验收标准方面、工程管控方面也应该有更高的要求www.cdhptxw.com。

按照计划,禹洲集团2021年销售目标是1100亿元,只比2020年增长5%。从目前的势头来看,这个目标完成没太大问题,禹洲集团在减速,这次的“年报”事件无疑是一个很好的缓冲带,提醒企业走得更稳。

毕竟千亿房企,需要有更高的自我要求。

物业年内或分拆上市

分拆物业公司上市募资,是近年来地产开发商颇为普遍的动作。

截至去年末,已经有超过40家物业公司登陆资本市场,其中有38家左右的物业公司登陆港股市场,3家左右登陆A股。

禹洲集团也不例外,去年12月11日晚间,旗下物业公司禹佳生活服务递表香港联交所。

招股书显示,截至2020年6月30日,禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务,在管总建筑面积约为1320万平方米。

同母公司一样,这个不大的物业公司正处在发展快车道。

数据显示,公司收入从2017年的3.1亿元增加到2019年的5.4亿元,复合年增长率达到33.5%;在净利润方面,从2017年2370万元增加至2019年6530万元,复合年增长率达到66.2%。

禹洲集团“渡劫”,靠什么翻盘?
苏州禹洲·山云庭

禹佳生活服务的大部分业务主要来源于母公司。截至去年前三季度,禹佳生活服务2620万平方米的已订约总建筑面积中,来自禹洲集团或关联方的占比达到了88.93%。但这个数字较2017年的96.9%已有所下降。

事实上,禹佳生活服务正在积极拓展第三方市场,去年7月其收购了一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商,年末禹佳生活服务还中标了两个新项目,总建筑面积约为10万平方米。

需要注意的是,和2019年相比,投资者对物业股已经趋于冷静,市场对其估值正在下调。此前第一服务、世茂服务、合景悠活等开盘即破发的情况便是警钟。但不管怎样物业平台的上市,对于禹洲集团拓展新的融资渠道,至少是个利好。

“禹洲集团做物业的想法是,做一个小而精的物业服务平台,做高质量的城市供应商、服务商,这也是禹洲集团的一个特色……禹洲集团把优质资产保留在上市公司内,给未来商业管控体系更多支持,增加利润,增加整个集团的利润增长。”林龙安接受凤凰网专访时表示。

千亿规模给了物业小儿子登陆资本市场的底气,这也是林龙安增加集团利润的第三把板斧,当然,在同质化竞争严重的物业扎堆上市潮中,禹洲集团究竟能打出一张如何不同的牌,需要时间检验。

你认为禹洲集团年报风波是福是祸?欢迎评论区告诉我们。

喜欢 (3) or 分享 (0)
发表我的评论
取消评论

表情

您的回复是我们的动力!

  • 昵称 (必填)
  • 验证码 点击我更换图片

网友最新评论