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风吹鸡蛋壳,人去城安在

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青的这首歌这几年重新火了起来,或者说大众起来,不能不说是有时代社会背景的。

大概在2017年末,当时房屋租赁的金融市场刚刚兴起,建行高调发布其租金贷产品“安居贷”,我就写过一篇《所谓安居贷,大概是扯蛋》的文章,没想到一语成谶,有人真把蛋扯了。

风吹鸡蛋壳,人去城安在

被扯到的是以在美国上市的“蛋壳公寓”为首的一系列长租公寓公司。从网上暴露出来他们的操作模式看,这类企业必死无疑。

其经营的基本模式是这样的:

长租公寓公司(二房东)去市场上高价收购房源,再低价出租给租客。比如市场价租金是9000元/月的房子,他们出10000万元/月从房东手里拿房子,还要搭上装修和一些基本设备的更新维护,然后按8000元/月的价格出租的租房客;

(正常情况下,由于考虑到租赁的空档期,房东肯定是愿意低于市场价把房子长租给二房东的。比如上例,如果上一个租客走了而下一个租客没有衔接好,房子每空置一个月房东就多损失9000元;而如果他8500元/月租给二房东,则能确保每年拿到10.2万;这中间还省去了每月找租客要租金的麻烦)

(而考虑到二房东会投入一些装修、设备以及提供后续管理(管家)服务,对租客来说,这是比从一般房东那里租房更好的选择,因此正常来说,他们往往也愿意接受更高的房租。比如上例中租金变成9500元/月)

可以看到,上述括号里的描述才是一家正常公司应该有的正经经营模式——通过提供额外服务获取价差收益。

而长租公寓的模式即使瞎眼人看了都知道这里面TM有问题啊:每租出去一间房子至少亏损2000元/月,还不包括其他各种费用。

就是站在天文学和生物学的角度分析,也不可能实现盈利啊。

这不是企业,这是尼玛慈善机构?

(这种搞法是否似曾相识?嗯呐,就是某某咖啡啦。记住一句话:任何商业模式,如果靠不能覆盖固定成本来维持,那一定是想好了要耍流氓!)

图样图拿衣服!

因为这帮孙子压根就没想要企业盈利(因为这种搞法根本不可能盈利,我那篇扯蛋的文章对此也稍有分析),从一开始他们就是冲着“割韭菜跑路”的模式去的。

他们给房东的租金是按月给的,然后对租客说你必须一次性把一年的房租给我(有些甚至可能是3年)。

什么?你一次性拿不出这么多钱?来来来,在这里把手印给摁喽,我找银行借给你,你每个月还钱给银行就行。

好了,一边从租客那里一次性收一年的房租(96000元),另一边按月给房东10000元,然后多出来的钱就再高价去市场上找房源,回头又低价出租一次性收租。

这种高买低卖把自己底裤拿出去赔的纯二百五赔钱货模式当然可以达成快速扩张的效果。于是短时间内,这帮二房东手里积累了大量的出租房源。比如说50万套吧。

于是这50万套房子就可以拿到资本市场讲故事了:即使每套房平均出租10个月,也就是一套房一年收入8万元,50万套,那就是400亿元的收入现金流。

相当于一个茅台的年销售额。

服不服!!!

这边从资本市场圈来了钱,再从银行贷款,那边又继续加大亏损搂钱的脚步,等房源增长差不多瓶颈的时候,终于可以差不多收场跑路了。

于是二房东把手上的这些钱,想法设法通过各种广告、装修、营销费用大笔大笔滴用出去。

于是我们发现,在整个业务链条中,就这类(广告、装修、咨询之类)公司赚大发了。而这样的公司搞个皮包就可以开业,而一间皮包公司没点关系是拿不到这样的业务机会的。

所以,钱去了谁的口袋呢?

等手头的钱造(转移)得差不多了,房东和租客就突然发现这些长租公寓公司根本不是什么慈善机构,其无耻面目彻底暴露了出来。

房东的房租?反正我没钱了,你自己把房子收回去好了。

租客怎么办?是房东要赶你走的,我们只是二房东能怎么办?哦,对了,搬出去后别忘了每月按时归还银行的租金贷,不然征信黑了别怪我没提醒哦。

对自己的客户两头一齐坑!就这么流氓!

这样比起来,像瑞幸咖啡这样的良心企业真是打着灯笼都找不到,至少它始终没有坑过自己的客户,甚至从始至终都是为客户创造价值的——我免费或者仅仅几块钱喝过它好几杯咖啡,确实占了瑞幸的便宜,但后来它不行了也没找我麻烦呀。

到这会该说说银行的问题了。

作为早在2012年就开始研究设计过房租贷款的银行老青年(当然,很惭愧,我鼓捣出来的租金贷产品“乐租”最后也没有推广开,最终无疾而终),本人对此还是能说道说道的。

租金贷的锚点是房子——所谓相对铁打的房东和流水的租客,业务的核心肯定是要抓住房东来做文章,如果撇开房东做租金贷就极容易出问题。

而现在市面上的租金贷产品几乎都是围绕着二房东来的,但二房东毕竟不是房东。

概因为租金贷并不是钱货两清的现货交易模式,而是一种预付款交易模式——租客一次性交了钱,但他购买的租房权利却是在未来一段时间才能享受到的。

从这个意义上来说,这笔钱的归属是待定的:既不属于房东更不属于二房东,他们还没有提供服务呢;也不属于租客,因为租客已经把钱付出去了。

当然,这个角度看,这笔钱归属租客的属性更强一点

对于归属待定的钱,最佳的处理方式是找个第三方(比如银行)托管起来,而不是让二房东直接挪用。(当然,这里面有个问题,因为租房市场很复杂,涉及到各色人等各种状况,很多银行在主观上就不大乐意介入)

我们经常会在新闻中看到的健身房、美容美发店的卷款跑路事件,就是因为归属待定的钱没有进入托管账户,而让老板有了可乘之机——这种甚至就是在引诱老板犯罪。

如果我们换一个角度理解,当租客一次性把钱给房东的时候,实际上已经从房东手里把某一段时间的租赁权利买断了。

那这时钱的归属可以认定是房东(依然和二房东没有关系),但租客只要不断供他就可以享有一直住在出租房里的权利。房东和二房东,无论谁也没有资格赶他走。

看到两端划线的红字,很多人可能会产生一个误解:你这倾向性是不是太明显了,感觉都是单方面向着租房者啊。

我澄清一下,你们这个想法不是误解,这的确是我的真实想法。

即使在万恶的资本主义,很多大城市都有出台当方面保护租客的法规或制度(是否合理有效值得商榷),以至于我们偶尔会看到某些租客霸占房东房子的新闻——之所以是新闻,说明即使在这样一边倒的法规下,租客欺负房东还是很少见的,毕竟一般情况下房东才是强势方。

他们会出台这些“显失公平”的法规仅仅是“圣母心”发作吗?

当然不是。

因为这些大城市都明白,如果只是按照一般的公平原则去制定租房市场的规则,那么占据绝对优势(土著、资产、人脉等等)的房东群体将会把租客欺负到死,最后那些年轻的租客都跑光了,这个城市也就完蛋了。

大城市是无数小地方年轻人可以奋斗改变人生的梦想之地,城市给他们提供了老家不可能有的基础设施以及人生机会,可也正是这些年轻人成就了大城市的这个梦想。

他们来到大城市(绝大部分都是要租房的)给城市提供相对廉价的劳动力——想想那些996,想想那些快递、外卖小哥——梦想着过上更好的生活的同时让城市有了发展的底层动力;

并且他们为城市提供并制造了更多更丰富的消费——比如各地口味的餐饮,以及很多小众群体的消费场景,这在小城市或者农村根本无法想象——追求自我享受的同时丰富了城市本身。

年轻人来到城市还有一个客观事实是他们改变了城市的年龄结构,让城市能够永远年轻下去,他们是城市的活力源泉之一。

因此,每一个城市都必须善待那些怀揣梦想——或许有些人也谈不上梦想——来到城市打拼的年轻人,为他们提供应有的保护,甚至可以过度一点,不要再让小黄车、P2P、蛋壳这样的公司一次又一次滴伤害他们,把他们赶走。

如果这些人都对城市死了心,那——

风吹鸡蛋壳,人去城安在?

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