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绕不开的地产票系列一:土地金融与房子IPO

商业承兑汇票 来自星星的票友 评论

每个普通老百姓都知道住房、教育、医疗是压在身上的“三座大山”,住房需求是最大的需求。每个票友都知道做商票总是绕不开地产票。这两者之间有什么必然联系?这种联系又是怎么影响票据市场发展的?这对做票的票友有什么借鉴意义?

改革就是一系列选择。但真正改变历史的选择,当时并不一定看得清楚。土地金融就是如此。从诞生到形成,它并没有一个完整的设计,甚至“土地金融”这一名词,也是后来赵燕菁教授总结出来的。但正是这个看不清楚的土地金融前所未有地改变了中国城市的面貌。

绕不开的地产票系列一:土地金融与房子IPO

城市的特征,就是能提供农村所没有的公共服务(教育、医疗、交通、通讯、暖气、天然气等)。公共服务是城市土地和房子价值的唯一来源。这些公共服务都需要一次性的大规模投资。

在计划经济条件下,中国经济被分为农业和工业两大部类,国家通过工农业产品的剪刀差,不断将农业部门的积累转移到工业部门。依靠这种办法,中国建立起初步的工业基础,但却再也没有力量完成城市化的积累。改革开放前,中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。

1978年12月十一届三中全会,中国开始实行对内改革、对外开放的政策。1982年12月,我国当前现行《宪法》公布实施。《宪法》是中国的根本大法,规定拥有最高法律效力,宪法中的很多规定决定了中国现在社会上的种种现象的出现,值得每个人精读精度再精度。《宪法》第十条规定:

城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收比例,但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府,从此奠定了地方政府走向土地金融的制度基础。(1995年5月《票据法》正式公布,1996年1月1日起施行)

就是这么一系列改革选择让决策者隐约看到了中国城市化原始资本积累的模式,通过出让城市土地使用权,为城市化基础设施建设、公共服务提供资本。中长期资本来自于几个主要的市场,如股票市场,债券市场(包括银行贷款),还有土地市场,其他的国家很少用土地作为主要的资本来源,股票市场是最主要的。我国为什么用土地来解决金融问题?因为改革开放的初始条件,银行信用和商业信用薄弱,无法依靠股票市场和债券等资本市场获得足够资本,只能依靠代表国家信用的土地来筹集资本。

土地市场是一级市场,住房是二级市场。当时住房实行实物f分配,二级市场没有流动性,极大限制了土地市场的融资能力。

1998年成为了中国住房制度的分水岭。这一年3月,朱镕基出任国务院总理。他在《加快住房制度改革》讲话中对住房推动需求寄以厚望:“我始终认为对住房的需求还是最大的需求,也是最符合人民群众要求的。”朱镕基甚至预见到了住房经纪人这一行业的发展,可以容纳很多人就业。实行住房商品化将是新的经济增长点,是振兴整个经济的一个重要途径和必然选择。当年7月,国务院颁发通知,停止住房实物分配,实行分配货币化。继而从1999年开始,在全国范围内推行住房分配货币化。从此房子实现了IPO,可以在公开市场上买卖,商品房流通实现了市场化。在中国持续多年的分房制度基本退出历史舞台。

随着1998年住房商品化改革、2004年土地招拍挂全面实行(卖方地方政府决定市场)等一系列制度创新,土地金融不断完善。1992至2003年,全国累计收到1万多亿元的土地出让金。自2004年以来中国土地出让方式发生重大变化,努力推行土地“招、拍、挂”。由于“招、拍、挂”的核心是“价高者得”,全国土地收入猛增。楼市的另一番景象开始呈现,地产黄金时代的序幕正式拉开。朱相的对外开发政策是力推中国加入WTO,他执行的改革开放政策对中国经济的发展功不可没。新中国发展历经曲折,但在每个关键时段总有伟人出现。小编对朱相极为钦佩,新中国有这样的总理也是新中国的幸运! 中国土地金融的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投入融资。凭借土地一级市场的国家垄断、土地金融强大的原始资本积累能力以及房子的IPO,中国的城市化水平不断增长到今天的60%。

PS:对土地金融本质的认识,还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长,而股票市场却长期低迷不振?如果你把城市土地市场、商品房视作股票市场的一部分,就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致,一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场,因此,很多产业都会借助地方政府招商,变相通过土地市场融资。

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