地产会怎样？国庆期间没法出去玩，就思考了几个问题，就写一些吧。之前我很好奇，为什么地产债在境外那么好发。

尤其是2017-19年这三年间，那时候，境内很多房地产公司，发债还是很难的，而在那个时候，我个人是比较规避配置地产债。

当时市场天风有一个团队，专门买地产债的，也就是在那时候，地产债这个策略，会让我感觉很重口，或者风险偏好很高。

但是无可厚非的是，这几年地产债涨的很好，超额收益很厚。

哪怕是这样子，国内的机构配置地产债的偏好仍然不强，如果我没感觉错的话。

后来我拉了一张图。

这个图要说明什么呢?

在18年之前，地产是0违约的。但他的信用利差，一直是向上的。

也就是说这几年，地产债超额收益是很可观的，而且没有违约。那么配置地产债就是一个很香的策略。

在18年之前，违约的基本集在中消费行业，比如说火腿肠、民营重工业企业，比如钢构之类的。

经历历史的人，都晓得。

反观地产，一直被看空，一直在兑付。

和现在的城投是真的像。

既然，境内不好发债，那就去境外发，只要能兑付，那么高成本对于投资来说，就是高收益。

那几年境外的高收益策略，也主要集中在地产。

那么过去，地产策略为什么这么香呢?

在行业集中性破坏之前，地产债策略有基本面的支撑。

那几年，旧城改造，货币化改造，大量的三四线城市房价上涨，很多地产公司规模扩张的很快。

动不动就是千亿目标。上规模，也是在这几年喊的最多

现在，就是活下去了。

同时，那几年，政策放松，我记得15年股票牛市的时候，地产是降息的。

政策的宽松，资金可得性太强。

地产的属性决定了，这些政策的放松，他能第一时间受益。

所以，只要有钱，能够快周转，规模就会起来。高涨的情绪下，对于潜在的风险，可以无视。

最终，地产行业过度投资，出现了三四线城市的库存。

那几年供需两旺，地产确实舒服。

楼王、地王频出。

这个时候，是重规模，管理粗放。

几个民营企业，出城带个财务，带个章，就开发了一个省分部，最后拿地，开发卖楼。

在345监管出来之后，叠加银行贷款集中度监管开始，过度的扩张之后的债务依赖存续的融资，然而融资渠道关闭之后，就产生了债务的坍塌性的违约。

而违约的出现，预售资金的监管，房企资金腾挪之术无法持续，保交楼不保房企。

销售下滑，回款受阻。

地产的信仰崩塌，而房价的下跌，更引发了购房者的信心的崩溃。

期房没有人敢买了。

或者只有好资质的房企。

房企进入了存量时代了，现在一堆违约的房企，但没有听说过哪个破产清算了。

有人呼吁取消预售制度，其实现在二三线城市，有很多的现房。只是买的人少了。

房价再跌一跌，回款更慢了。

房企开始为了活下去挣扎。

为了活下去，节省开支，裁员，不还债。

一切为了利润，或者一切为了活下去。

赚钱，还是要赚钱。

把不赚钱的业务卖掉，不赚钱的资产处置掉，到期的债务展了。

凭实力借来的钱，为什么要还?

这是地产最真实的声音了。

现在购房开始放松了，当然，市场期待的是那种发文，明确的说要放松。

这个不太现实。

房住不炒的定位，放松不是为了刺激，而是保这个行业。

行业里的几个坏孩子，该打还是要打的。

中债增信入场，对于民企的帮助其实是比较有限的，这个行业太大。只要融资环境不变，再好的房企，最后都会被拖死。

截止至8月吧，有担保的债，也就发了62亿的规模，之前浙商各种备证，也是杯水车薪。

没有更高层面的输出，局部的措施，在我看来，更多的是小打小闹。

如果监管层面喊话，让国有大行或者头部企业，为没有出险的房企或者有核资产的房企进行融资 。

让银行输血，这类政策目前并没有。

我们是间接融资，银行拥有最大规模的资金资源。

如果他们不出手，这个行业还是很难回来。

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