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世茂股份转让优质物业资产是否存在利益输送?

每日一贴 债市狄仁杰 评论

近期,世茂的负面新闻传的比较多,导致其资本市场股债双杀,境内债券出现了大量30-40元高折价成交。

世茂股份转让优质物业资产是否存在利益输送?

这些年,世茂凭借着高超的财技,通过大量的表外负债和明股实债,美化了报表,为债券融资获得了很大的便利,其境内外债券发行票面利率在4-5个点左右,在民营地产之中属于佼佼者。

狄仁杰研究过很多民营地产的明股实债,包括世茂,但是世茂境内外发行主体披露的信息非常不全,只披露了所谓的“重要非全资子公司”,导致狄仁杰很难完全统计其少数股东信息。

而且,世茂的部分明股实债隐藏在低层级子公司之中,我们通过附属子公司名单很难发现。

比如“南京世茂新领航置业有限公司”这个是世茂集团的三级子公司,并不在世茂集团提供的附属子公司名单内,所以很难发现。

而这个公司的少数股东之中,ZY信托认缴出资额33个多亿,大概率是明股实债。

最近,世茂集团境内主要负责商业地产开发的上市公司-世茂股份,公告说要要向关联方世茂服务转让股权,转让价款16.5亿元。

不过很快便遭到了交易所的问询,交易所主要关注其转让优质资产是否涉嫌利益输送,定价合理性以及未来潜在的关联交易该如何安排。

现在,我们先不谈这次交易的时间点以及逻辑是否合理,我们简单分析一下这个16.5亿元的定价是否合理。

从世茂股份公布的资产评估报告来看,世茂股份此次转让的物业资产包括存续的近460万方物业以及在建尚未移交的614万方物业。

今年上半年,世茂股份物业合计净利润0.53亿元,预计全年净利润超1亿元,假设在建的物业全部正式运营,预计公司的年利润总额将超2.3亿元(假设单位面积物业净利润相同)。

资产评估公司采用的是收益法,也就是未来现金流折现法,来评估世茂股份物业的价值,但是公开信息里,我们并没有看到详细的现金流预测数据。

不过没关系,因为狄仁杰认为这笔交易不适合采用收益法估值,而是应该参考可比公司对比法来估值。

毕竟,近年来碧桂园服务频繁在物业领域进行收并购,参考案例也比较多。

比如,碧桂园收购蓝光旗下的物业公司蓝光嘉宝。根据碧桂园服务提供的价格方案,蓝光嘉宝整体估值超75亿元,而蓝光嘉宝2020年的净利润为5.5个亿,碧桂园整体给了近15倍的估值;

再看碧桂园收购富力旗下的物业公司富良环球,对其存续物业项目70亿元估值以及未来新纳入的0.66亿方物业30亿元的估值,富良环球存续物业2020年净利润2.4个亿,相当于30倍的估值;

按照碧桂园的收购标准,世茂股份存续物业的估值在15-30个亿,况且世茂股份物业多是一二线城市优质商业物业,其估值可能相对偏高。

除此之外,资产包还有614万方的在建物业资产,整体估值可能不低于40亿元。

判断世茂股份向关联方转让优质物业资产是否存在利益输送的一个非常简单的方法就是:

如果这个资产包卖给碧桂园服务,碧桂园服务可以出多少钱。

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