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为何融创的债券估值比较稳定?

每日一贴 债市狄仁杰 评论

近年来,房地产行业调控政策愈发精细化,房地产行业进入史上最严监管时代。部分大型房企,比如泰禾、华夏幸福以及蓝光等发生公开债券违约事件,导致部分民营地产境内外债券二级估值出现较大波动。

为何融创的债券估值比较稳定?

但是,得益于基本面的持续优化,融创(以下简称“公司”)的境内外债券估值依旧相对稳定。

从经营来看:

销售方面:2020年上半年,公司全口径合同销售额3208亿元,同比增长64%;权益口径销售额2008亿元,同比增长51%;其中长三角、西部核心城市、环渤海以及中部核心城市销售占比分别为35.5%、24.7%、19.9%以及12.2%。下半年,武汉、重庆、北京以及上海等前十大核心城市预计新增可售货值近2000亿元,总可售货值合计近6675亿元,充足高质量的可售资源支持公司下半年销售持续稳定增长。

盈利方面:今年上半年,公司实现营收958.2亿元,同比增长23.9%;实现毛利润199.8亿元,同比增长12.5%;毛利率为20.8%,下降2.2个百分点。剔除业务合并收益对应的公允价值调整对毛利的影响,2021年上半年毛利率为26.4%,公司毛利率整体保持行业正常水平;上半年,公司实现归母净利润119.9亿元,同比增长9.4%,公司盈利稳定增长。

土储方面:今年上半年,在供地两集中制度出台的背景下,公司获取土地权益货值约2135亿元,权益拿地销售比为37.90%,公司下半年将严格控制拿地总量和节奏,下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内,全年权益拿地销售比控制在30%以内。截至2020年中期末,公司权益土储货值约2万亿元,土储充足。其中长三角、环渤海、西部核心城市、中部核心城市以及华南区域土储货值占比分别为25%、25%、27%、12%以及11%,土储区域布局整体较好。

从财务来看:

2020年中期末,公司的现金短债比(非受限货币资金/短期债务)为0.61、净负债率为149.0%、剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,公司踩了三道红线,属于红档房企;

半年后,在采取公司促销政策、加强销售回款,主动压缩债务规模以及融创服务成功上市等一系列努力措施下,公司的三道红线指标分别优化为1.08、96%以及78.3%,现金短债比和净负债率指标双双达标,成功降为黄档房企;

今年上半年,公司三道红线指标又进一步优化,三道红线指标分别为1.11、86.6%以及76%,剔除预收账款后的资产负债率指标也由去年中期末的82%降低至76%,下降了6个百分点,按照这种优化效率,预计三年内公司很有可能成功降为绿档。

公司收入利润稳健增长,财务指标不断优化,限制债务增长,优化资本结构,标普将公司主体评级由“BB-,稳定”上调至“BB,稳定”;惠誉将公司主体评级由“BB,稳定”上调至“BB,正面”;穆迪将公司主体评级由“Ba3,稳定”上调至“Ba3,正面”。

公司抓住融资机遇窗口期,实现美元债低成本融资:今年1月26日,公司成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据,以及2026年到期的5亿美元6.5 %优先票据;2021年3月2日,公司额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据,以及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。

两次发债利率均为公司上市以来最低水平。同时,公司于2021年1月20日,宣布提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。

以较低成本债务替换高成本债务,公司融资成本下降,且信托融资规模连续两年大降,债务结构得到进一步优化。

总体上看,融创经营稳定,三道红线指标不断优化,主动降债务,财务指标持续优化,基本面稳中向好。

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