鑫苑置业有限公司(以下简称“鑫苑置业”或“公司”)成立于2007年3月26日，同年在纽交所上市，注册资本5万美元，注册地位于开曼群岛，总部位于北京市，最初经营实体1997年创立于河南郑州。

2021年下半年以来，鑫苑置业商票逾期、项目延期交付以及信用等级被下调,由于无力偿还 6月29日到期的“鑫苑置业 12% N20220629”本息5.453亿人民币，构成实质违约。截至2022年7月，公司目前存续债券共4支，存续债券余额为12.27亿元，1支构成实质性违约，3支正常存续，票面成本均高于14%。

鑫苑置业主营业务为大型复合社区开发，主要展业区域为河南、山东、北京等中北部地区。公司重点发展大型优质住宅项目，同时为客户提供物业管理服务，房地产销售为核心业务，在总营收中占比超过90%，其余业务规模较小。2020年以来营收及毛利率均呈下降趋势，净利润持续亏损，2020年公司净利润-0.81亿美元，2021年净利润-4.21亿美元。

惠誉对鑫苑置业的首次评级为B，2020年9月30日惠誉将主体评级下调为为B-;2021年9月3日下调为CCC，10月8日下调为C，10月20日上调为CC，2022年6月24日，惠誉撤销对鑫苑置业的评级